Marché logistique : 2023, l’année de tous les records ?

Décembre 2023 conclue une année particulière, marquée par des résultats inférieurs aux niveaux historiques. Au-delà des chocs conjoncturels, les fondamentaux logistiques continuent de rythmer le marché : la vacance se maintient à un niveau bas et la demande reste soutenue, dynamisée par la progression des ventes en ligne, la réindustrialisation et le retour vers une souveraineté logistique nationale. 

Dans ce contexte et dans l’impulsion d’une année 2022 record en termes de volumes placées, les valeurs locatives présentent sur l’année 2023 une progression dès lors jamais observée.

Loyers d’un entrepôt en France au T4 2023 : La dorsale, plus premium que jamais

Le constat est sans appel : l’ensemble des sous-marchés de l’axe Lille-Marseille ont vu leurs valeurs locatives grimper, souvent très nettement.

A Lille, le prime grimpe sur la fin de l’année à 54 € (+10 % sur un an) et rien ne le laissait augurer. Le Nord-Pas-de-Calais continue de s’appuyer sur d’importantes réserves logistiques, d’envergure variée. La progression du prime illustre bien que malgré une offre abondante, l’intérêt des utilisateurs pour des produits extrêmement bien positionnés et répondants aux derniers standards constructifs reste marqué.

En Ile-de-France, le prime continue de plafonner à 84 € sur l’année. Derrière ce plafond de verre la lecture d’autres indicateurs appuient la hausse observée sur le marché francilien : le prime moyen atteint 75 € en décembre (+5% sur 12 mois) tandis que le loyer facial moyen progresse sur l’année de 9 % pour s’établir à 62 €. La compétition logistique restera féroce dans la première région de France dès lors que les disponibilités continueront de s’amenuiser.

Les régions AURA et PACA enregistrent en 2023 des niveaux d’activités important en termes de demande placée. Pour autant, les deux mastodontes du sud-dorsale fonctionnent toujours à flux tendu et ce déséquilibre s’est, dans la continuité des années précédentes, répercuté à nouveau sur les valeurs locatives. Le prime logistique classe A se traite à respectivement à 67€ (+12 %) et 63€ (+13%) tandis que les loyers moyens faciaux suivent une progression similaire (61 € à Lyon ; +13% et 54 € à Marseille ; +12%).

Loyers d’un entrepôt en France au T4 2023 : L’arc Atlantique en route vers de nouveaux sommets

En raison de meilleures garanties offertes, un recentrage sur la dorsale historique s’est effectivement opéré en 2023. L’environnement mouvant a été plutôt propice à la sécurité. Pour autant, les valeurs locatives des territoires composants l’arc atlantique ne cessent de croitre et atteignent des niveaux records. Leur point commun ? Le manque d’offre s’y fait particulièrement ressentir, à des degrés d’intensité quelque peu distincts.

Les agglomérations du Grand Ouest (Nantes, Angers et Cholet principalement) confirment leur attractivité. En 2023, le loyer prime présente la plus forte progression française (+20%) et s’échange à 60 €.

En Occitanie et en Nouvelle-Aquitaine, la grande logistique est quasi-absente. Le manque de disponibilité rend toute implantation / extension des opérateurs nationaux quasi impossible. Résultat, les loyers atteignent des montants records, parfois décorrélés des réalités locales. Ainsi, fin 2023, Bordeaux et Toulouse enregistrent un prime respectif de 60 € (+9%) et 63 € (+11%).

Cette croissance effrénée depuis deux années consécutives devrait probablement amorcer un ralentissement en 2024. Pour autant, la soutenabilité de ces nouvelles conditions reste au cœur des interrogations des utilisateurs.

Retrouvez notre éclairage complet du 4ème trimestre en cliquant ici : https://www.cbre.fr/insights/figures/france-logistique-figures-t4-2023

CARTE_LOYERS_LOGISTIQUE_NEUF_4T2023

T4 2023 : Fourchettes locatives d’un entrepôt neuf en France

CARTE_LOYERS_LOGISTIQUE_2NDE_MAIN_4T2023

T4 2023 : Fourchettes locatives d’un entrepôt de seconde main en France

Les loyers des entrepôts logistiques en France

Région pour carte des loyers Zone géographique Min du Neuf Max du Neuf Min du Seconde main Max du Seconde main
CENTRE Orléans / Blois / Tours 45 € 52 € 44 € 50 €
CENTRE Le Mans / Chartres 44 € 48 € 40 € 44 €
GRAND OUEST Angers / Nantes 55 € 60 € 43 € 50 €
GRAND OUEST Bretagne / Rennes 52 € 60 € 40 € 50 €
SUD ATLANTIQUE Bordeaux 50 € 60 € 45 € 55 €
CENTRE PYRENNEES Toulouse 58 € 60 € 55 € 63 €
CENTRE PYRENNEES Hors Toulouse 50 € 55 € 40 € 50 €
PACA Montpellier / Nimes 44 € 50 € 40 € 49 €
AURA élargi* AURA / Lyon 60 € 67 € 55 € 65 €
AURA élargi* AURA - Marchés émergents 50 € 60 € 43 € 55 €
GRAND EST Dijon 48 € 52 € 45 € 47 €
NORMANDIE Rouen / Caen / Le Havre 48 € 55 € 45 € 54 €
HAUTS DE FRANCE Amiens 46 € 50 € 42 € 47 €
GRAND EST Alsace 52 € 58 € 44 € 53 €
GRAND EST Metz / Nancy 44 € 52 € 40 € 44 €
GRAND EST Reims / Troyes / Aisne / Sens 47 € 53 € 40 € 46 €
HAUTS DE FRANCE Nord Pas de Calais 46 € 54 € 40 € 51 €
IDF + Oise IDF + Oise 56 € 84 € 48 € 75 €
PACA PACA / Marseille 58 € 63 € 55 € 63 €
Mis à jour au 31/12/2023
*AURA élargi = Auvergne-Rhône-Alpes
Camille Della-Balda

Camille Della-Balda

Consultante Research

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Pierre-Louis Dumont

Pierre-Louis Dumont

Directeur Exécutif Logistique France

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