Lors d’une récente interview, un chef d’entreprise conseillait de se méfier de la différence entre les surfaces locatives et utiles. Il mettait en lumière que la profession ne dispose pas de règlementation en matière de surface, telle que la loi carrez pour l’habitation.

 

CBRE revient sur la notion de surface. Il n’existe pas en effet de définition légale de la surface utile pour l’immobilier d’entreprise. Ce flou est d’autant plus gênant que c’est la surface utile qui est inscrite dans les baux et qui détermine donc le niveau de loyer.

 

Calcul de la surface Utile Brute et de la Surface Utile Nette ?

La (S.U.B.) sert de référence pour le calcul du loyer. Elle est généralement inscrite dans le bail.
Il s’agit de la surface horizontale située à l’intérieur des locaux et dégagée de toute emprise. Ont été déduit les éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, refends gaines techniques, circulations verticales…) mais pas les embrasures à 1 mètre du sol, les locaux techniques hors combles et sous-sols (chauffage, ventilation, poste EDF, commutateur téléphonique) à l’exclusion de ceux exclusivement réservés à l’usage d’un locataire (salles informatiques par exemple).
S’agissant des parties communes, un calcul basé sur une répartition par quote-part est généralement appliqué.

 

Surface S.U.B. = 321,7 m²

 

La Surface Utile Nette (S.U.N.) permet d’établir la surface effectivement réservée aux espaces de travail : bureaux, ateliers, laboratoires, salles de réunion…

Elle est obtenue en déduisant de la surface utile brute la quote-part pour les parties communes, les locaux techniques non partagés, les circulations horizontales (couloirs, paliers d’ascenseur et d’escalier, sas de sécurité) ainsi que les locaux sociaux et les sanitaires.

Surface S.U.N. = 184,9 m²

Comment comparer les surfaces SUB et SUN ?

Le ratio SUN / SUB permet d’apprécier le rendement utile d’un bâtiment. Ce ratio exprime le rapport entre la surface louée (donc le prix payé) et la surface réellement disponible pour l’implantation des postes de travail (déterminant les effectifs hébergés). Dans un contexte de rationalisation des coûts immobiliers, les immeubles présentant un mauvais ratio SUN / SUB  sont désavantagés par rapport à ceux présentant des valeurs locatives comparables mais permettant une densité plus élevée des espaces de travail.
Prenez garde néanmoins à la pertinence de ce ratio en terme de logeabilité. Les facteurs suivants : facilité à diviser l’espace sans redondance des circulations, importance des angles-morts, présence de poteaux limitant la flexibilité… sont toujours à prendre en compte. Enfin, pensez aux objectifs de développement durable et notez que les immeubles profonds très efficaces en termes de surfaces utiles sont également très énergivores (besoins en climatisation et en éclairage accrus).


 

Thierry Stievenard

Thierry Stievenard

Développement

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