T2 2025 : Entrepôt logistique en France, un m², combien d’euros ?

Après une année 2024 morose, le ralentissement du marché locatif logistique reste de mise au 1^er semestre 2025. Le contexte d’incertitudes accrues et l’atonie de la croissance française constituent des freins à l’exécution des stratégies immobilières des utilisateurs. Corrélativement au recul de l’activité et à la poursuite des libérations, l’offre disponible continue de progresser et tire le taux de vacance national au-dessus du seuil des 6 %. Le rééquilibrage du rapport de force entre bailleurs et preneurs se poursuit.

Stabilisation des loyers, conséquence du rééquilibrage du rapport de force propriétaires – utilisateurs

Dans un contexte de marché plus équilibré, les valeurs locatives se stabilisent dans la majorité des zones logistiques françaises au 1^er semestre 2025. Les loyers prime plafonnent mais ne reculent pas, preuve que les produits logistiques de qualité, idéalement situés et conformes aux standards actuels justifient des valeurs élevées.

La pression sur les valeurs locatives reste palpable dans certains micromarchés qui enregistrent de nouveaux records de loyers prime pour des produits sans défaut dans des environnements encore contraints et/ou stratégiques. Sur les pôles structurellement sous-offreurs et recherchés du sud de la France, les loyers poursuivent leur trajectoire haussière. A Bordeaux et Toulouse, les loyers prime progressent pour atteindre 65 €/m² au 2^e trimestre, soit un niveau équivalent au prime marseillais. Autre zone en progression notable : l’Alsace, où le loyer prime s’élève désormais à 59 €/m². Portée par sa dimension transfrontalière, la région attire les utilisateurs à la recherche de plateformes logistiques de dernière génération connectées à plusieurs bassins économiques.

Par ailleurs, si les loyers faciaux se maintiennent dans l’ensemble à l’échelle nationale, les négociations s’opèrent par le biais des avantages commerciaux dans le cadre d’une demande plus sélective. Ainsi, les loyers économiques subissent une pression baissière corrélée au niveau d’avantages commerciaux consentis, surtout dans les marchés où l’offre disponible est la plus conséquente. La montée en puissance des mesures d’accompagnement, quel que soit l’état des bâtiments, témoigne finalement de la bascule du rapport de force au profit des preneurs qui peuvent désormais obtenir des conditions locatives plus avantageuses.

Le rééquilibrage offre-demande à l’œuvre sur le marché immobilier logistique appelle à une lecture plus granulaire des actifs et des territoires dans l’exercice de valorisation locative.

T2 2025 : Fourchettes locatives d’un entrepôt seconde main par zone géographique