Après un 1^er trimestre en retrait, la demande placée au 2^ème trimestre 2024 confirme le ralentissement du marché des utilisateurs. La contraction de l’activité est le reflet de la persistance des aléas conjoncturels peu propices aux signatures. Consécutivement au recul de la demande exprimée et à la hausse des libérations, l’offre immédiate se reconstitue en ordre dispersé à l’échelle nationale. Dans ce contexte, la tendance haussière des valeurs locatives marque le pas.

Une accalmie de la hausse des valeurs locatives

Après deux années de croissance record, 2024 signe le ralentissement du rythme de progression des loyers. Le recul de la demande placée couplé à l’augmentation de l’offre disponible conduit à une phase de normalisation des valeurs locatives, avec toutefois des disparités territoriales encore constatées au 2^ème trimestre.

La faiblesse de l’offre disponible continue d’instaurer une pression à la hausse sur les valeurs locatives dans les marchés établis et structurellement sous-offreurs. Dans la partie sud de la dorsale, le loyer prime marseillais atteint 65 €/m² (+ 3 % sur 6 mois), tandis que le marché lyonnais affiche désormais un loyer prime de seconde main à 68 €/m² surpassant le prime pour des locaux neufs à 67 €/m². Hors dorsale, le marché bordelais voit également son loyer prime tiré vers le haut par de nouveaux développements pour s’établir à 63 €/m² (+ 5 % sur 6 mois). Sur ces territoires, un resserrement des fourchettes locatives entre les valeurs minimum et maximum est également observé, signe de la tension à l’offre qui reste critique pour les utilisateurs. Le différentiel entre les loyers de première main et de seconde main faiblit de nouveau avec le retour à une meilleure maîtrise des coûts de développement des nouveaux projets face au ralentissement de l’inflation.

De plus, le phénomène de report des utilisateurs sur des territoires limitrophes aux marchés sous-offreurs favorise toujours la progression des loyers sur certains secteurs stratégiques. Ainsi, les couronnes périphériques de l’anneau francilien connaissent encore un accroissement de leurs valeurs locatives. En région Centre-Val de Loire, le secteur d’Orléans et l’axe Le Mans – Chartres enregistrent de nouvelles hausses trimestrielles avec des loyers prime qui atteignent respectivement 56 €/m² et 55 €/m². La Normandie n’est pas en reste avec un loyer prime qui s’élève dorénavant à 57 €/m² à proximité de Rouen. Par ailleurs, la tendance haussière lyonnaise se diffuse toujours ce trimestre à l’échelle de la région AURA élargie avec l’émergence de pôles secondaires d’importance où le loyer prime peut se traiter à 63 €/m².

Ces évolutions masquent toutefois la tendance à la stabilisation des loyers à l’œuvre sur le reste du territoire français. Les valeurs locatives ont en effet amorcé une phase de stabilisation depuis le début de l’année dans un contexte de reconstitution du stock disponible face au fléchissement de la demande. Cette situation se traduit en outre par la montée en puissance des franchises de loyer et autres mesures d’accompagnement, dont l’amplitude reste étroitement liée aux différents taux de vacance selon les secteurs géographiques.

Compte tenu des nombreux facteurs d’incertitudes qui pèsent sur le marché de la logistique, la tendance à la stabilisation des loyers devrait perdurer et se répandre à plus grande échelle d’ici la fin de l’année.

T2 2024 : Fourchettes locatives d’un entrepôt seconde main en France