Dans un contexte de densification urbaine croissante, les parcs d’activités constituent un véritable outil de développement économique et de fixation de l’emploi pour les territoires. Privilégiés par les collectivités locales pour favoriser l’accueil de plusieurs entreprises sur une même emprise foncière, les parcs d’activités se retrouvent à la confluence de différentes lignes de forces économiques, industrielles, sociétales et environnementales.

Partie intégrante du paysage urbain francilien, les parcs d’activités sont aujourd’hui confrontés à une pléthore de défis : transition environnementale, vieillissement du parc existant, cohérence urbanistique, raréfaction foncière, etc. A l’heure du Zéro Artificialisation Nette qui va peser sur la construction en greenfield, le renouvellement des parcs d’activités en Île-de-France s’impose comme un impératif stratégique à plus d’un titre. Du côté des utilisateurs, la régénération des parcs d’activités est synonyme d’accès à des surfaces plus fonctionnelles et plus sobres énergétiquement, permettant d’accompagner leur développement et de réaliser des gains de productivité. Du côté des investisseurs, les parcs d’activités nouvelle génération sont devenus un vrai relais de croissance à travers la diversification du risque locatif (produits multi-usages et multi-locataires). Enfin, du côté des collectivités locales, la requalification des parcs d’activités constitue autant d’opportunités en faveur du renouvellement urbain et du développement durable des territoires. Tandis que de nombreux sites anciens font l’objet de mutations multiples, d’autres sites nouvelle génération apparaissent comme des références sur le marché des locaux d’activités.

Si les fondamentaux du marché s’inscrivent dans une tendance durable, comment les utilisateurs et les investisseurs se positionnent sur le marché des parcs d’activités franciliens en 2023 ?

Des utilisateurs prudents mais actifs

Après deux années consécutives records, la demande placée au sein des parcs d’activités franciliens marque le pas entre janvier et septembre 2023 avec 96 900 m² commercialisés (- 19 % par rapport à la moyenne quinquennale), en lien avec la conjoncture chahutée. Impactées par la hausse des coûts et le climat d’incertitudes maintenues, plusieurs entreprises font preuve de prudence dans leurs stratégies de prises à bail ou d’acquisitions. Le schéma locatif reste privilégié (77 % de la demande placée sur 9 mois), à défaut d’offres disponibles à la vente, mais aussi en raison du net renchérissement du coût de l’emprunt et de l’instabilité des conditions financières.

L’offre immédiate est restée relativement stable sur un an et s’établit à 271 300 m² à la fin du T3 2023. Le taux de vacance régional se maintient ainsi sous le seuil des 7 %, masquant néanmoins des disparités géographiques. La part de l’offre neuve culmine à 44 % du stock disponible. Cet accroissement marqué de la qualité de l’offre immédiate s’inscrit dans un contexte où la demande exprimée pour des locaux de haute efficience fonctionnelle et environnementale situés à proximité des bassins d’emploi et de consommation s’intensifie. Bien que le contexte économique et financier actuel complexifie les stratégies de développements, le renouvellement du marché en offre neuve reste un enjeu majeur dans une logique de modernisation de l’outil immobilier industriel et de maximisation du potentiel de réindustrialisation de la région.

Les valeurs locatives au sein des parcs d’activités franciliens poursuivent leur tendance haussière, bien que le marché reste très hétérogène. Le loyer facial moyen entre l’A86 et la N104 s’établit à 112 €/m² sur les 9 premiers mois de l’année 2023. Le phénomène de régénération des parcs d’activités à l’œuvre en région parisienne, la dynamique de réindustrialisation impulsée par l’Etat et l’essor des startups industrielles devraient continuer de stimuler la croissance des valeurs locatives des produits répondant aux attentes des utilisateurs.

Répartition géographique de la demande placée dans les parcs d’activités en Ile-de-France

Répartition géographique de la demande placée dans les parcs d’activités en Ile-de-France

Source : CBRE Research, 9M 2023

Malgré les vents contraires, les parcs d’activités conservent leur attractivité auprès des investisseurs

Le changement de paradigme macro-financier est venu impacter significativement le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise. Toutefois, en dépit de la conjoncture chahutée, les parcs d’activités conservent leur attractivité auprès des investisseurs, qui y voient toujours une réelle opportunité d’investissement. Plus de 92 M d’€ ont ainsi été investis sur des parcs d’activités franciliens au cours de 9 premiers mois de l’année 2023, soit 42 % du volume global investi en immobilier industriel en Île-de-France.

Les investisseurs continuent de se saisir de l’intérêt économique des parcs d’activités. Misant sur la mutualisation spatiale et servicielle, les parcs d’activités permettent de résoudre la problématique de la localisation des entreprises au cœur des bassins économiques, dans un contexte de densification urbaine croissante et de raréfaction des terrains disponibles. Les investisseurs ont bien compris ces enjeux, de sorte qu’ils se positionnent notamment sur des produits plus adaptés à la demande évolutive des entreprises et aux attentes locales. Cela se traduit par l’émergence de parcs d’activités nouvelle génération, plus à même de répondre aux nouveaux impératifs des utilisateurs.

Au-delà du maintien de la demande exprimée par les entreprises, la progression des loyers mais également les taux de vacance limités dans les zones périurbaines stratégiques participent à la tenue du marché de l’investissement des parcs d’activités en Île-de-France.

Aubane BECKER

Aubane BECKER

Consultante Research

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Mail : aubane.becker@cbre.fr

Elvire REMARS

Elvire REMARS

Directrice Industriel IDF

Tél : 06 79 97 52 28
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