Silicon Sentier : pourquoi les start-up privilégient-elles les quartiers centraux de Paris ?

Interview d’Antoine Russail qui dirige le département location sur le secteur Paris Opéra, en plein cœur de la Silicon Sentier et qui accompagne de nombreuses start-ups dans leurs enjeux immobiliers.

Le quartier central des affaires parisien est historiquement l’adresse branchée des start-up. Cet engouement ne se dément pas : pourquoi selon-vous ?

AR : Depuis dix ans, j’ai construit mon expérience chez CBRE essentiellement sur les marchés immobiliers du Centre de Paris. J’ai vu émerger ce territoire qui était anciennement un choix par défaut  quand les arrondissements de l’ouest parisien concentraient l’intérêt des entreprises. Ce secteur de repli qui présentait des valeurs de loyers secondaires d’au moins 100€/M² moins chers que le secteur de l’Etoile, est devenu un marché porteur dont les valeurs locatives se rapprochent de l’Etoile. Un phénomène grandement dû à l’émergence des start-up et à l’intérêt que ce nouveau panel d’utilisateurs  porte aux quartiers centraux Saint Lazare, Opéra, Bourse ainsi qu’ à l’Est de Paris.  Cet engouement pour le Centre de Paris est aussi partagé par des propriétaires investisseurs institutionnels qui ont racheté des immeubles de seconde main susceptibles de répondre aux besoins des start-up.  Prenons l’exemple d’ un ensemble d’immeubles de bureaux Cité de Paradis acquis en 2008. A l’origine, le loyer moyen se situait à 320 € du mètre carré et quatre ans après, on signait des transactions à 485 € du mètre carré. Une augmentation des valeurs locatives incroyable pour le 10ème arrondissement qui appartient qu’au secteur secondaire de la Silicon Sentier !

Et quelles sont les conséquences majeures de cet engouement sur le marché immobilier ?

AR : Cet attachement des start-up pour le centre de Paris en a fait un marché immobilier attractif. Au 1er trimestre 2019, nous avions 0,9 % de taux de vacance dans le 9ème (l’offre immédiate est de 14 000 m² pour un parc de 1,6 millions de m². Les locaux vacants sont à 90% des locaux de seconde main) alors qu’en 2014, le taux de vacance atteignait 4,9%. Aujourd’hui, nous nous concentrons donc sur des pré-commercialisations, et les bureaux sont loués avant la fin des travaux ou parfois même avant le départ du locataire. D’autre part, les loyers ont augmenté, les mesures d’accompagnement baissent et on commence à voir des propriétaires qui ne négocient plus de franchise lorsque les locaux sont en parfait état.  De nouvelles solutions immobilières apparaissent sur le marché qui sans être des centres d’affaires, offrent une prestation tout en main : charges, consommation, câblage et cloisonnement compris. Des solutions parfaitement adaptées aux dirigeants de start-ups qui privilégient la simplicité afin de se concentrer sur leur développement !