Une demande placée en baisse, malgré l’attractivité de ce produit
La demande exprimée pour les produits de messagerie est très forte, notamment à proximité des grandes villes, où se concentre l’essentiel de l’activité. Maillon essentiel de l’acheminement des marchandises en milieu urbain, ce produit est très recherché par les opérateurs pour optimiser leur chaîne d’approvisionnement et l’adapter aux enjeux actuels.
Cependant, la demande placée recule au 9M 2025, atteignant 24 300 m² contre 56 000 m² au 9M 2024, soit une baisse de 57 %. Cette contraction s’explique par une surcapacité des messageries, conséquence du boom post-Covid, de la prise à bail de grands bâtiments, ainsi que de la durée des engagements locatifs.
Visuel : évolution de la demande placée et de l’offre
Côté investissement, les volumes investis sur le segment sont restés fluctuants ces dernières années. L’année 2022 constitue un sommet, avec 450M€ investis. Au 9M 2025, le volume chute à 79 M€ (représentant 3% des volumes investis dans le segment I&L au 9M 2025).
En parallèle, le taux de rendement prime est en constante décompression depuis 2021, où il s’élevait à seulement 3,25%. Il a successivement atteint 4,25% en 2022, 4,75% en 2023, puis 4,90% en 2024. Cette évolution est directement corrélée à l’évolution de l’OAT et des taux d’intérêt.
Les investisseurs restent particulièrement attachés à ce type d’actifs de niche, considérant qu’ils sont au cœur de la supply chain logistique. Cet outil immobilier répond à une logique de flux et non de stockage de marchandises, les flux étant tirés par la part croissante du e-commerce dans la consommation.
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