En immobilier d’entreprise, le loyer ne se résume jamais à un seul chiffre. Il se décline en plusieurs notions : loyer mandat, loyer facial, loyer économique qui reflètent les différentes étapes de la négociation entre le bailleur et l’entreprise locataire. Comprendre ces distinctions, c’est reprendre le contrôle sur sa stratégie immobilière et s’assurer que chaque mètre carré investi génère une vraie valeur d’usage.
Comment est exprimé un loyer en immobilier d’entreprise ?
À la différence de l’immobilier résidentiel, le loyer des bureaux s’exprime en euros hors taxes, hors charges, au m² et par an. Cette méthode permet de comparer les offres à surface équivalente, tout en isolant :
• la fiscalité (taxe bureaux, taxe foncière),
• les charges locatives (entretien, sécurité, fluides),
• les contributions aux travaux.
Mais ce montant affiché n’est que la partie visible de l’iceberg.
Le loyer mandat : le prix affiché par le propriétaire
Le loyer mandat, c’est le loyer demandé par le bailleur, avant toute négociation. C’est le montant inscrit sur les plateformes d’annonces ou dans les mandats de commercialisation confiés à un conseil immobilier.
À retenir : Le loyer mandat est une base de discussion, pas une valeur figée.
Le loyer facial : celui inscrit dans le bail
Le loyer facial correspond au loyer négocié et accepté entre les deux parties. C’est celui qui figure dans le contrat de bail commercial.
Il peut être identique au loyer mandat, mais dans les faits, il est souvent inférieur grâce à la négociation.
Le loyer économique : ce que vous paierez réellement
Le loyer économique, c’est le loyer effectif, celui que l’entreprise paiera après application de tous les avantages négociés :
• franchises de loyer (mois gratuits),
• remises commerciales,
• participation du bailleur aux travaux d’aménagement.
Ces éléments sont déduits du montant facial pour obtenir un coût moyen réel sur la durée du bail.
Exemple : Si vous signez à 450 €/m²/an facial avec 6 mois de franchise sur un bail de 6 ans, le loyer économique peut chuter à 412 €/m²/an, voire moins.
Loyer mandat > loyer facial > loyer économique
Cette hiérarchie est la norme :
1. Loyer mandat = base de départ (souvent élevée)
2. Loyer facial = loyer contractuel après négociation
3. Loyer économique = loyer réellement supporté après déductions
Remarque : Plus la durée ferme d’engagement est longue (6 ou 9 ans), plus la marge de négociation est importante.
Pourquoi ces distinctions sont stratégiques pour votre entreprise ?
- Anticiper votre budget réel
Le loyer économique est le seul indicateur fiable pour estimer le coût réel de vos bureaux.
- Optimiser votre charge immobilière
Connaître les marges de négociation permet de mieux piloter vos coûts immobiliers au poste de travail.
- Mieux négocier avec les bailleurs
Un bail bien négocié, c’est un investissement maîtrisé sur le long terme, et un levier de compétitivité.
Résumé des types de loyers
En immobilier d’entreprise, trois types de loyers doivent être distingués : le loyer mandat (prix demandé initialement par le bailleur), le loyer facial (loyer inscrit dans le bail après négociation), et le loyer économique (coût réel payé après déductions comme les franchises). Ces notions permettent de mieux évaluer les coûts réels, optimiser la charge immobilière et négocier efficacement. Le loyer s’exprime en €/m²/an HT HC. Le loyer économique est le plus fiable pour piloter sa stratégie immobilière.
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TYPE DE LOYER |
Définition |
Où le trouver |
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Loyer mandat |
Loyer demandé par le propriétaire avant négociation |
Annonce, mandat, visite |
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Loyer facial |
Loyer négocié et inscrit dans le bail |
Contrat de bail |
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Loyer économique |
Coût réel payé après remises et franchises |
Analyse sur la durée du bail |
Foire Aux Questions (F.A.Q)
Quelle est la différence entre loyer facial et loyer économique ?
Le loyer facial est celui inscrit dans le bail, avant déduction des avantages. Le loyer économique est le loyer réellement payé sur toute la durée du bail.
Puis-je négocier une franchise de loyer ?
Oui. C’est une pratique courante, notamment pour les baux longs ou dans les immeubles vacants.
Le loyer mandat est-il négociable ?
Toujours. Il s’agit d’un prix indicatif, souvent positionné haut.
Comment calculer mon loyer économique ?
Additionnez tous les loyers payés, tenez compte des franchises/remises, divisez par la durée totale du bail, puis multipliez par 12 pour obtenir un loyer annuel économique.
