En raison de la dégradation du contexte économique, les entreprises se montrent attentistes dans leurs prises de décision entraînant un allongement des délais de négociation. Les comportements deviennent davantage opportunistes. Les entreprises testent le marché, parfois pour finalement renégocier.
Le marché des surfaces de bureau (< 5 000 m²) est resté dans la lignée de 2010 avec un peu plus d’1,4 million de m² placés.
- Dans Paris Centre Ouest, les volumes se sont maintenus avec néanmoins un ralentissement au cours du 4ème trimestre. La demande placée a progressé dans Paris Sud : une alternative pour les entreprises à la recherche de locaux de qualité.
- Le Croissant Ouest enregistre une hausse des volumes placés sur l’année, portés par les transactions comprises entre 1 000 m² et 5 000 m².
- À La Défense, l’activité peine à redémarrer.
- En périphérie, le marché a été orienté à la baisse même si la 2ème Couronne a mieux résisté, en lien notamment avec les opportunités créées par la baisse des valeurs.
PRESSION CROISSANTE SUR L’OFFRE NEUVE
Sans surprise, le stock immédiat en IDF s’établit donc à 3,61 millions de m², soit un taux de vacance de 6,6 %. Ainsi, le stock parisien poursuit sa baisse, cette dernière étant compensée par une hausse en périphérie au sens large.
Le taux de vacance parisien passe sous la barre des 4,5 % alors que celui du Croissant Ouest dépasse 10 % et celui des 1ères Couronnes, 9 %. Structurellement, la part du neuf / restructuré diminue partout depuis plusieurs trimestres consécutifs et ce phénomène est encore plus marqué dans Paris, marché traditionnellement peu fourni en offre neuve, et qui plus est, pour les petites et moyennes surfaces. Au niveau francilien, cette part s’élève à 23 %. Elle se contracte donc de 2 points en 12 mois et de 5 points sur 2 ans, confirmant l’absorption progressive des surfaces neuves au gré des commercialisations alors que les livraisons restent limitées.
HAUSSE DES LOYERS À PARIS, BAISSE CONFIRMÉE EN PÉRIPHÉRIE au 1er janvier 2012
Le loyer moyen francilien pour les surfaces neuves, restructurées ou rénovées
= 298 € HT HC/m²/an. Il s’ajuste à la baisse (- 1,3 % sur un an).
Le loyer moyen pour les surfaces en état d’usage
= 216 € Il enregistre une baisse plus marquée (- 3,6 %), drainée par les marchés secondaires.
- À Paris, la tension accrue sur l’offre de qualité, couplée à une demande soutenue, entraîne une hausse des valeurs locatives faciales, qui vont notamment de 446 € en moyenne dans Paris Sud (+ 5,4 %) à 541 € dans Paris Centre Ouest (+ 4,2 %).
- Dans le Croissant Ouest et à La Défense, la baisse des valeurs se confirme : – 6 %.
- En 1ères et 2ème couronnes, les loyers ont subi d’importantes décotes, en partie pour rencontrer la demande des utilisateurs à la recherche d’économies.
Les loyers des bureaux en état d’usage se maintiennent dans Paris tandis que la baisse se poursuit en périphérie, notamment dans les sous-marchés où les candidats locataires ont encore le choix.
Dans un contexte pesant et où les entreprises restent à convaincre, les loyers devraient globalement confirmer leur érosion. Si certains micro-marchés – où la demande excède l’offre – préserveront leurs valeurs de présentation, la plupart devrait acter une baisse. Par conséquent, les avantages commerciaux, notamment les franchises de loyers, ne devraient plus augmenter et se stabiliser autour d’1,5 mois par année d’engagement.
Propos recueillis par CBRE auprès de chargés d’étude chez CBRE
