Après plusieurs années consécutives de hausse de la demande placée, le marché tertiaire bordelais atteint un record absolu, dépassant la barre des 200 000 m², du jamais vu.

Cela est à mettre en lien avec le retour des comptes propres, qui ont totalisé 60 500 m² contre seulement 8 500 m² en 2018. Si le centre a continué de tirer profit du projet urbain Euratlantique, totalisant près de la moitié des volumes, l’ouest de la métropole est toujours  très plébiscité, comme l’illustrent les deux opérations structurantes : Bordeaux Inno Campus et Bordeaux Aéroparc.

L’offre immédiate atteint 92 400 m², soit en légère hausse sur un an. Dans ce sillage, le taux de vacance est toujours inférieur à 4 %, soulignant le risque de tension sur les secteurs les plus établis.

L’offre future certaine neuve représente 40 000 m², un volume inférieur aux besoins futurs, signe d’un trou d’air, notamment sur Euratlantique. Il faudra attendre 2021 pour retrouver un stock d’offre neuve suffisant.

En raison de la rareté des biens dans le Triangle d’Or, les loyers ont atteint le seuil des 300 € dans l’ancien. Le loyer top dans le neuf s’affiche à 210 € sur le quartier Euratlantique.

Porté par des fondamentaux de marché solides et une prime de risque attractive, le marché bordelais continue de séduire les investisseurs. Même si le taux de rendement prime est stable à 4,75 % pour les meilleurs actifs, les perspectives restent bien orientées. Le taux pourrait se comprimer au cours des prochains mois.

Alexandre CIEUX

Directeur CBRE Aquitaine

Fatma AKAR

Research Consultante