L’évolution de l’activité des entreprises implique le remaniement de l’outil industriel ou logistique et cela se traduit par de nouveaux projets immobiliers. Qu’ils aient recours à un prestataire logistique ou non, les chargeurs doivent définir une stratégie claire sur le montage immobilier à opérer. Au-delà de leur nature (schéma locatif ou acquisition d’un immeuble existant ou BEFA/VEFA), les différents montages présentent un rapport bénéfice risque très variable.

Panorama des principales options pour votre montage immobilier :

Site existant :

Solution opportuniste présentant peu de risque mais qui doit être compatible aux impératifs techniques du projet. Option la moins flexible mais la plus rapide.

Projet développeur/ foncier maîtrisé :

Les fonciers maîtrisés représentent la grande majorité des options industrielles et logistiques en France. Les fonciers sont optionnés par des développeurs ou promoteurs qui, en fonction de la liquidité du marché et du contexte conjoncturel décident d’un lancement en blanc (de la construction sans utilisateur/locataire identifié) ou en gris (démarrage de la construction une fois l’utilisateur/locataire identifié engagé). Cette alternative permet la mise en œuvre des exigences techniques du projet mais dépendent de l’état d’avancée de l’obtention du permis de construire et de l’arrêté ICPE. Cette solution présente peu de risque lorsque le PC et les autorisations ICPE sont obtenus et purgées de tous recours.

Foncier libre :

Dans un contexte de ZAN (zéro artificialisation nette) et de raréfaction des solutions foncières pour du développement logistique, cette option est la plus complexe et se fait de plus en plus rare sur le marché. La grande majorité des fonciers offrant actuellement la possibilité de développer de la logistique ont été acquis par les développeurs/promoteurs.

Cette option est celle qui offre un réel effet de levier au chargeur porteur de projet qui se substitue d’une certaine manière aux professionnels du développement.

Une fois le terrain optionné après validation de la compatibilité du projet avec le PLU et les volontés des élus locaux, plusieurs alternatives sont possibles :

• Lancement d’un appel d’offre promoteur ou développeur pour accompagner le projet de A à Z. Ce dernier peut se substituer à la promesse de vente pour transformer l’opération en BEFA (bail en état futur d’achèvement) pour l’utilisateur.
• Lancement d’un appel d’offre contractant général pour la conception et la construction. Cette solution peut-être conjointement menée avec un investisseur pour un montage en BEFA ou une opération de Sale & lease back (vente de l’actif puis signature d’un bail concomitamment – retrouvez notre article sur le sujet en cliquant ICI) après développement.

Pilotage complet du développement : option la plus génératrice de plus-value mais aussi la plus risquée pour l’utilisateur qui mène la conception du projet auprès d’un AMO (assistant à maîtrise d’ouvrage) avant le lancement d’un appel d’offre contractant. Même possibilité d’adossement avec un investisseur que dans le cas précédent.

Pour résumer :

Tous ces alternatives présentent des avantages et des limites et le choix dépendra des opportunités disponibles sur le marché et du délai imposé pour la réalisation du projet.
Dans tous les cas, nous recommandons aux utilisateurs de rester au cœur de la gestion du projet immobilier afin d’examiner et de comparer ces différentes options même si le bail sera in fine contracté par le prestataire logistique.

L’équipe du conseil I&L de CBRE à 100% dédié aux utilisateurs accompagne quotidiennement les grands utilisateurs industriels et logistiques dans cette démarche et nous sommes à votre écoute pour vos futurs projets !