Dans un contexte de densification urbaine croissante, les parcs d’activités constituent autant d’opportunités en faveur de la localisation des entreprises au cœur des bassins de production et de consommation. Porté par l’essor du e-commerce, l’accélération de la demande logistique du dernier kilomètre et l’ambition affirmée de réindustrialisation, l’engouement des utilisateurs et des investisseurs pour la classe d’actifs s’accroît.
Les parcs d’activités se retrouvent au cœur des nouveaux enjeux des modes de production, de consommation et de distribution.
Vecteur de croissance économique, les parcs d’activités franciliens se sont structurés dans une logique de développement de l’agglomération, s’établissant initialement en zones urbaines denses avant de s’étendre progressivement en zones périphériques. D’importants changements sont intervenus dans la composition du parc global en Ile-de-France, donnant lieu à la cohabitation de parcs d’activités de générations différentes. Si ces derniers font aujourd’hui partie intégrante du paysage urbain francilien en répondant aux besoins variés des PME / PMI, ils ne sont pas moins confrontés à de nombreux défis : transition écologique, vieillissement du parc existant, exigence de compétitivité, cohérence urbanistique, etc.
Le phénomène de régénération des parcs d’activités en Île-de-France s’impose comme un enjeu majeur pour le développement durable des territoires.
Face à la raréfaction du foncier, les parcs d’activités de génération ancienne constituent un vivier important de réserves foncières en faveur du renouvellement urbain. Ces parcs d’activités devraient poursuivre leur adaptation aux besoins du marché : performance environnementale, flexibilité des usages, amélioration du cadre de travail, etc. A cela s’ajoute les parcs d’activités « nouvelle génération », en plein essor, qui s’appuient sur un concept immobilier bien défini, cohérent avec la localisation, le contexte urbain et l’image du marché. Cette nouvelle génération de parcs propose des locaux modernes et évolutifs associés à une gamme complète de prestations et services intégrés (espaces de convivialité, conciergerie, etc.). Enfin, la régénération des parcs d’activités se traduit aussi par le développement de produits à étages, répondant aux nouveaux enjeux de la logistique urbaine face à une réglementation environnementale croissante.
Parcs d’activités existants en IDF
Quelles évolutions sur les marchés utilisateurs et investisseurs ?
Des actifs prisés par les utilisateurs
Avec 130 900 m² commercialisés en Île-de-France depuis le début de l’année 2022, la demande placée au sein des parcs d’activités reste vigoureuse malgré la conjoncture chahutée. Plus de 150 transactions ont été réalisées sur ce marché résolument tourné vers la location. La part des ventes se retrouve contrainte par la rareté des offres disponibles à la vente, dans un environnement toujours plus compétitif.
A la fin du 3ème trimestre 2022, près de 278 000 m² sont immédiatement disponibles au sein des parcs d’activités franciliens, soit une baisse de l’offre immédiate d’environ 5 % sur un an. Face à une demande soutenue pour des locaux d’activités nouvelle génération, plus à même de répondre aux enjeux d’efficacité opérationnelle et environnementale des utilisateurs, la part des surfaces neuves immédiatement disponibles s’élève à 96 700 m², soit 35 % de l’offre vacante au T3 2022.
Une dichotomie persistante entre l’offre et le demande oriente mécaniquement les valeurs locatives des produits les plus recherchés à la hausse. Les parcs d’activités nouvelle génération ou restructurés, à proximité des transports, bénéficient naturellement de l’engouement des utilisateurs tandis que l’offre vieillissante nécessite d’être renouvelée et ajustée aux nouveaux besoins des professionnels.
Des investisseurs en quête de parcs nouvelle génération
Les investisseurs se saisissent de l’intérêt économique des parcs d’activités, en développant notamment des produits plus adaptés à la demande évolutive des entreprises et aux attentes locales. Plus de 52 M d’€ ont ainsi été investis sur des parcs d’activités franciliens depuis le début de l’année 2022, soit 8 % du volume global investi en immobilier industriel en Île-de-France.
Bien que complexe à développer, les parcs d’activités présentent de nombreux avantages pour les investisseurs, en partie à l’origine de la résilience de cette classe d’actifs. Polyvalents et flexibles, les parcs d’activités représentent des actifs adaptables favorisant une grande mixité d’usages : logistique du dernier km, activités de production, services, etc. La divisibilité des lots constitue également un levier générateur de gains, en permettant de répondre à une demande locative élargie. Enfin, le potentiel de mutation des parcs d’activités apparaît comme un gage de sécurité dans un environnement macro-économique chahuté et empreint d’incertitudes.
