Mickaël INTINS, Directeur Retail Paris & IDF High Street, est interviewé par l’Argus des commerces et des entreprises dans le cadre d’un dossier Emplacement, faire le bon choix, rédigé par Sophie Mensior.
Dans la capitale, la situation s’avère contrastée en matière d’immobilier commercial, avec deux marchés en un seul :
- D’un côté, on trouve les rues numéro un dite “prime”. Elles ne connaissent pas la crise, elles sont toujours très recherchées, et leur valeur continue d’augmenter. Elles représentent environ une dizaine d’artères, telles que les Champs-Elysées, la rue Saint-Honoré, le quartier du Marais, du Châtelet…
- De l’autre, le second marché, qui comprend les rues 1 bis ou rues n°2. Dans ces rues, il y a quelques locaux vacants, et les négociations sont possibles. Dans certaines d’entre elles, les bailleurs mettent plus de temps à trouver des locataires, du coup les emplacements sont moins chers qu’avant, ce qui offre des opportunités pour les commerces. Certains avantages commerciaux peuvent être consentis comme une négociation de franchise de loyer, ou une progressivité de celui-ci…
II faut penser aussi aux emplacements dits “malins”, que sont les premières rues perpendiculaires, que l’on voit d’une place ou d’une sortie de métro. Ils bénéficient d’une bonne visibilité. Parmi les secteurs qui se développent bien à Paris, figurent l’alimentaire (bio ou traditionnel) sur des surfaces comprises entre 200 et 400 m², le fitness, surtout dans des lieux atypiques comme des anciens bureaux ou anciens entrepôts…
Le marché y est très dynamique. Et compte-tenu d’une situation économique compliquée et des chiffres d’affaires plus difficiles à atteindre, les relations entre bailleurs et locataires se sont rééquilibrées…
Les critères pour trouver le bon emplacement
- Premier critère : l’accessibilité. il faut s’assurer que le commerce est proche d’une zone d’habitation, de chalandise. Les consommateurs veulent des lieux faciles d’accès avec du stationnement gratuit.
- Deuxième critère: la visibilité. Le critère qui semble capital aujourd’hui dans le choix de son emplacement, ce sont les flux, c’est-à-dire l’intensité du passage devant le local.
Pour certains types de commerce comme une boulangerie ou une pizzeria, il sera conseillé d’être sur le flux domicile-travail. Que ce soit sur le trajet voiture, à proximité d’une gare, d’un arrêt de tramway… Les lieux des flux recherchés sont ceux situés sur les trajets quotidiens.
Mais pour d’autres types de commerces, l’implantation peut être différente. Par exemple, pour une boutique de prêt-à-porter, il est conseillé d’être situé en centre ville, au milieu d’une “offre shopping”. Cela peut être intéressant de figurer à côté de grandes enseignes dites “locomotive”, telles qu’H&M, Monoprix, Galeries Lafayette… L’important est d’aller chercher cette concentration, et d’être avec ses concurrents.
Pour capter les flux, de nouveaux lieux de commerces prennent leur essor. Par exemple les gares qui proposent des services de proximité (telles que pharmacies et restauration rapide). Pour l’instant, sous-exploitées, elles ont un potentiel énorme.
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