Tout ce qu'une PME doit savoir avant de sous-louer tout ou partie de ses bureaux. Cela est-il autorisé dans votre bail ? Quelle est la procédure à respecter vis à vis de votre bailleur ? Quels sont les avantages et les risques ?
A la signature de votre bail, pensez à vérifier si une clause relative à la sous-location a été rédigée.
En effet, à défaut de clause, la sous-location sera interdite puisque c’est le principe en matière de bail commercial. Le propriétaire est donc en droit d’interdire la sous-location sans avoir à justifier son refus. A vous, par conséquent, de négocier la clause afin de pouvoir sous-louer tout ou partie de vos locaux au cours de votre bail.
La possibilité de sous-louer ses bureaux peut s’avérer être une vraie solution immobilière face aux évènements suivants :
- La surface occupée par votre entreprise est trop vaste, de nombreux m² sont inoccupés,
- Votre activité est en crise et vous avez besoin d’alléger vos coûts,
- Vous souhaitez déménager (pour vous implanter dans un secteur géographique plus porteur, par exemple) mais votre entreprise est coincée dans une période ferme de 6 ans ou 9 ans ou encore la prochaine échéance triennale est lointaine puisque la première est tout juste dépassée sans que vous vous en soyez aperçus.
Quelle est la procédure à suivre pour sous-louer ses bureaux ?
La première chose à faire est d’obtenir l’autorisation de votre bailleur :
- Soit l’autorisation est précisée dans le contrat de bail
- Soit le propriétaire l’accorde par une simple lettre
- Soit le propriétaire l’accorde dans l’acte de sous-location en concourant à l’acte.
Attention, n’est pas considérée comme une autorisation, l’attitude du bailleur qui, sans avoir donné son accord, tolère la sous-location. Cette situation peut s’avérer risquée pour le sous-locataire ou le locataire principal, il convient donc de régulariser la situation en obtenant l’autorisation en bonne et due forme.
La seconde règle est d’inviter votre bailleur à concourir à l’acte au moins 15 jours avant la signature du contrat de sous-location. Attention, il faut également noter que la tolérance ou la connaissance du bailleur ne peuvent être assimilées à son concours à l’acte de sous-location. Le locataire pourra s’affranchir de cette obligation à la condition que le bailleur y renonce expressément et de manière non équivoque.
Quels sont les risques à ne pas respecter la procédure ?
Le non respect de l’une ou l’autre des conditions peut rendre la sous-location irrégulière. Cela autorise le propriétaire à résilier votre bail principal, demander des dommages et intérêts ou encore refuser le renouvellement de votre bail sans vous payer d’indemnité d’éviction. Si vous entretenez une relation tendue avec votre bailleur, ne prenez aucun risque, car celui-ci pourrait utiliser les vices de forme pour vous mettre à la porte !
A savoir
Le bailleur se montrera souvent frileux face à la sous-location totale car le sous-locataire bénéficie alors d’un droit au renouvellement directement auprès du bailleur, et ce dernier ne souhaite bien souvent pas se retrouver avec un locataire qu’il n’a pas choisi.
Votre sous-locataire est soumis exactement aux mêmes obligations que votre entreprise (conditions de renouvellement…). Son loyer pourra être inférieur ou égal au vôtre mais en aucun cas supérieur.
> Avez-vous des expériences de sous-location à partager avec nous ? Comment avez-vous négocié avec votre bailleur ? Comment cela s'est-il passé avec votre sous-locataire ? Avez-vous d'autres questions ?
Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CB Richard Ellis