Contrairement au bail commercial “3/6/9”, le bail dérogatoire de courte durée peut-être considéré comme un “bail à l’essai”. Parfois mal nommé “bail précaire” son régime est défini à l’article L.145-5 du Code de commerce.
Le bail dérogatoire se caractérise par sa souplesse et sa durée maximale de 36 mois
Le bail dérogatoire permet aux parties dont le bail devrait normalement être soumis au statut des baux commerciaux de conclure un bail dérogeant à ce statut. Le contenu du bail dérogatoire est alors librement négocié par les parties (répartition des travaux et des charges, faculté de résiliation, préavis…).
Seule la durée du bail dérogatoire est impérative : le bail (et ses éventuels avenants) ou les baux dérogatoires successifs ne pourront pas dépasser 36 mois. Par exemple, si le bail avait été conclu pour une durée de 10 mois, il pourrait être prolongé de 26 mois au maximum. Avant l’entrée en vigueur de la loi PINEL, la durée maximale du bail dérogatoire était de 24 mois.
Cette durée de 36 mois permet d’une part au bailleur de ne pas s’engager sur une longue durée ni d’accorder la propriété commerciale à un locataire qu’il ne connait pas et d’autre part au locataire de tester son activité.
Le preneur n’a pas de droit au renouvellement du bail
Contrairement au bail commercial, à l’issue du bail dérogatoire le locataire n’a pas de droit au renouvellement de son bail ni au paiement d’une indemnité d’éviction. Cela signifie que le bailleur n’est pas tenu d’accorder au locataire le renouvellement du bail. C’est un désagrément pour le locataire.
A l’expiration du bail le locataire doit quitter les lieux sans indemnisation. Ce type de bail est donc à conseiller aux entreprises du secteur tertiaire mais il est peu conseillé aux commerçants qui pourraient alors perdre leur fonds de commerce et leur clientèle à l’issue du bail.
Attention au risque de transformation en bail commercial !
En effet, si le locataire se maintient dans les lieux à l’issue de son bail sans opposition du bailleur et que les conditions d’application du bail commercial sont réunies, un bail commercial naît automatiquement à l’expiration d’un délai de 1 mois. Ainsi si le bail prend fin le 31 janvier 2017 et que le locataire reste et est laissé en possession des locaux, le 1er mars 2017 un nouveau bail commercial de neuf nouvelles années va se former.
Pour rappel, le statut des baux commerciaux impose un cadre strict aux parties. Un certain nombre de règles d’ordre public rythment les relations bailleur – locataire. Les parties sont engagées pour une durée minimale de 9 ans, le locataire ne pouvant donner congé qu’à l’issue d’une des périodes triennales. Egalement le locataire disposera d’un droit au renouvellement du bail. A défaut de renouvellement, il sera indemnisé par le bailleur si l’éviction n’est pas justifiée.
A l’approche de la fin d’un bail dérogatoire et en fonction de leurs intérêts, locataire et bailleur doivent donc être particulièrement vigilants afin de ne pas glisser involontairement vers un bail commercial.
Caroline Grange
Département Juridique CBRE