Vous êtes à la recherche de locaux pour accompagner votre croissance ou rationaliser vos implantations ? CBRE vous présente la mise à jour des prix de loyers des communes tertiaires en Ile-de-France

Location bureaux Ile-de-France : Un m2 combien d’euros ?

En périphérie, les évolutions de loyers sont très hétérogènes. La périphérie est confrontée à deux types de clivages : un premier de plus en plus marqué entre les actifs neufs / restructurés et les actifs rénovés et en état d’usage répondant plus difficilement aux nouvelles attentes des utilisateurs ; et un second clivage entre les territoires toujours attractifs du point de vue des utilisateurs et les territoires en perte d’attractivité durable du point de vue de leur localisation.

Alors que la tendance générale en périphérie est à la stabilisation voire à la baisse des loyers, certaines communes se démarquent néanmoins grâce à des actifs neufs / restructurés emblématiques dotés des niveaux de certification et labellisation les plus élevés, ouverts sur la ville, proposant des espaces extérieurs, une plus grande végétalisation. A titre d’exemple, en 2023, le loyer prime à Levallois-Perret atteint désormais 565 € HT HC/m²/an, ce qui représente une augmentation de 7 % par rapport à l’année précédente, réduisant ainsi l’écart avec Neuilly-sur-Seine. À Fontenay-sous-Bois, il est passé à 300 € par m² par an, soit une hausse de 7 % sur un an. À Gentilly, le loyer est désormais de 380 €/m²/an, soit une augmentation de 29 % sur un an.

Concernant le reste du parc tertiaire, le marché reste relativement atone et les valeurs locatives, notamment pour des surfaces rénovées ou en état d’usage, sont au mieux stables voire en tendance baissière. Cette année, certains secteurs ont ainsi vu leur loyer se réduire : Bezons / Argenteuil, Colombes/ Bois-Colombes / La Garenne-Colombes, Courbevoie (hors Défense), Meudon (hors Meudon la Forêt), Vincennes / St Mandé / Bas Montreuil, Gennevilliers, la Plaine St Denis et le reste de St Denis.

En périphérie, les avantages commerciaux accordés par les propriétaires accentuent la contraction des loyers économiques avec des niveaux d’accompagnement qui dépassent ou se rapprochent du seuil des 30 % du loyer facial. Ainsi, à La Défense, un nouveau record est atteint avec un accompagnement moyen de 35,9 % du loyer facial. Dans le Croissant Ouest, ils continuent de se rapprocher de la barre des 30 % avec 29,3 % du loyer facial. Même tendance en 1ère Couronne, le niveau d’accompagnement moyen s’établissant autour de 28,9 % du loyer facial.

Le faible niveau des loyers économiques, combinés aux coûts élevés de financement et de construction, conduisent certains promoteurs et investisseurs à suspendre de nouveaux projets et/ ou à préférer une rénovation de leurs actifs existants plutôt que de procéder à une restructuration. Trouver un équilibre financier pour la mise aux normes des actifs obsolètes dans certains secteurs tertiaires est un défi complexe.

Pour 2024, les loyers seront encore en stagnation en périphérie. Néanmoins, des pressions baissières des loyers pourraient se faire plus pressantes dans les secteurs sur-offreurs, en perte d’attractivité ou pour des actifs ne répondant plus aux attentes des utilisateurs en termes de localisation, de qualité d’aménagement des espaces ou de performance technique.

COTE DES LOYERS FACIAUX DE TRANSACTION BUREAUX EN PÉRIPHÉRIE

(en € HT HC/m²/an), 1er janvier 2024

Secteurs État d'usage Rénové Neuf / Restructuré
Min Max Min Max Min Max
La Défense 300 € 460 € 330 € 550 € 430 € 600 €
Puteaux (hors Défense) 180 € 300 € 210 € 400 € 370 € 450 €
Courbevoie (hors Défense) 160 € 290 € 180 € 360 € 300 € 390 €
Nanterre (Quartier du Parc) 170 € 280 € 220 € 330 € 310 € 390 €
Nanterre (hors Quartier du Parc) 70 € 225 € 100 € 290 € 170 € 320 €
Rueil-sur-Seine 200 € 270 € 240 € 310 € 300 € 370 €
Reste Rueil-Malmaison 140 € 180 € 145 € 230 € N.S N.S
Neuilly-sur-Seine 320 € 520 € 370 € 580 € 470 € 680 €
Levallois-Perret 240 € 420 € 290 € 450 € 400 € 565 €
Suresnes 180 € 280 € 230 € 280 € N.S N.S
Saint-Cloud / Sèvres 180 € 230 € 200 € 270 € 290 € 300 €
Asnières 130 € 220 € 160 € 250 € 210 € 250 €
Gennevilliers 80 € 140 € 120 € 170 € 195 € 250 €
Clichy 150 € 230 € 200 € 310 € 340 € 430 €
Colombes / Bois-Colombes / La Garenne Colombes 135 € 210 € 170 € 260 € 275 € 360 €
Boulogne-Billancourt 200 € 420 € 300 € 490 € 390 € 510 €
Issy-les-Moulineaux 200 € 420 € 220 € 470 € 420 € 520 €
Meudon (hors Meudon la Forêt) 150 € 230 € 250 € 340 € 360 € 370 €
Saint-Ouen 130 € 215 € 140 € 335 € 300 € 395 €
La Plaine St Denis 150 € 190 € 190 € 260 € 290 € 330 €
Reste Saint-Denis 80 € 180 € 110 € 230 € 185 € 270 €
Aubervilliers / Pantin 110 € 180 € 120 € 250 € 250 € 330 €
Bobigny 80 € 160 € 160 € 200 € 210 € 270 €
Montreuil (hors bas Montreuil) / Bagnolet 120 € 210 € 150 € 230 € 240 € 320 €
Vincennes / Saint-Mandé / Bas Montreuil 180 € 300 € 230 € 310 € 320 € 330 €
Charenton le Pont 180 € 200 € 230 € 260 € 250 € 270 €
St Maurice, Joinville 90 € 240 € 130 € 250 € 200 € 250 €
Créteil 110 € 140 € 130 € 190 € 180 € 215 €
Alfortville 150 € 170 € 200 € 220 € 210 € 220 €
Nogent sur Marne 90 € 240 € 130 € 250 € 200 € 250 €
Fontenay sous bois 150 € 190 € 160 € 210 € 230 € 300 €
Ivry-sur-Seine 135 € 190 € 150 € 250 € 230 € 260 €
Kremlin, Gentilly, Villejuif 140 € 200 € 200 € 260 € 270 € 380 €
Châtillon, Bagneux, Arcueil, Cachan 160 € 295 € 170 € 295 € 300 € 370 €
Vanves / Malakoff / Montrouge 170 € 275 € 200 € 400 € 270 € 400 €
Reste Hauts-de-Seine (Clamart, Fontenay aux Roses, Bourg la Reine, Sceaux…) 130 € 190 € 130 € 200 € 200 € 210 €
Vélizy-Villacoublay / Meudon la Forêt 100 € 160 € 120 € 195 € 180 € 220 €
Vitry sur Seine / Choisy 120 € 150 € 150 € 180 € 195 € 200 €
Maison-Alfort 90 € 240 € 130 € 250 € 200 € 250 €
St-Maur, Champigny 120 € 175 € 180 € 200 € N.S N.S
Reste Val-de-Marne (l'Hay-les-Roses, Le Perreux-sur-Marne) 110 € 140 € 130 € 150 € 160 € 200 €
Massy / Antony 120 € 200 € 150 € 220 € 180 € 240 €
Pôle Orly (Chevilly-la-Rue, Orly, Thiais, Rungis, Wissous, Paray-Vieille-Poste) 90 € 175 € 130 € 220 € 180 € 220 €
Reste Essonne 80 € 120 € 100 € 130 € 120 € 200 €
Reste Yvelines 80 € 120 € 100 € 150 € 160 € 200 €
Saint-Quentin-en-Yvelines 80 € 160 € 110 € 180 € 180 € 245 €
Saint-Germain 80 € 120 € 140 € 200 € N.S N.S
Versailles 160 € 240 € 170 € 250 € 300 € 320 €
Bezons, Argenteuil 80 € 130 € 130 € 160 € 220 € 220 €
Cergy-Pontoise 80 € 130 € 100 € 150 € 180 € 220 €
Reste Val d'Oise 70 € 100 € 100 € 120 € N.S N.S
Marne-la-Vallée (hors Porte de Paris) 90 € 120 € 115 € 170 € 160 € 250 €
Porte de Paris (Noisy-le-Grand, Villiers-sur-Marne, Bry-sur-Marne) 80 € 160 € 130 € 215 € 170 € 230 €
Melun / Sénart 80 € 120 € 120 € 170 € 170 € 180 €
Reste Seine-et-Marne (Savigny-le-Temple, Melun, Fontainebleau…) 90 € 110 € 130 € 160 € N.S N.S
Reste Seine-Saint-Denis (hors Paris Nord II, Roissy et 1ère périphérie) : Bourget, Drancy, Blanc-Mesnil... 70 € 90 € 100 € 160 € N.S N.S
Paris Nord II 80 € 140 € 110 € 150 € N.S N.S
Roissy Pôle 140 € 160 € 160 € 180 € 180 € 200 €

Mis à jour le 29/02/2024

Source : CBRE

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking). Elles sont parfois larges soulignant un marché potentiellement hétérogène et parfois étroites quand il s'agit de micro-marchés.

Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l'absence de transactions ou d'actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote n'est pas renseignée (NS = Non Significatif).

Ces valeurs restent un indicateur de tendance et n'anticipent pas le marché. Ainsi, des loyers de présentation sur des offres en cours de commercialisation ne sont pas pris en compte.

Elles ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d'une décote ou d'une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur.

Cette grille n'est pas exhaustive et ne saurait en rien remplacer l'avis d'un expert pour un bien spécifique.

Alexandre Fontaine

Alexandre Fontaine

Directeur du département Bureaux Paris CBRE