Vous êtes à la recherche de locaux pour accompagner votre croissance ou rationaliser vos implantations ? CBRE vous présente la mise à jour des prix de loyers des communes tertiaires en Ile-de-France

Location bureaux Ile-de-France : Un m2 combien d’euros ?

Le fléchissement de l’activité déjà perceptible au 4ème trimestre s’est confirmé sur ce début d’année 2023 mais avec un ralentissement plus marqué qu’attendu (317 400 m² placés soit – 39 % comparé au 1er trimestre 2022 et – 38 % par rapport à la moyenne sur 10 ans). Le manque de grandes transactions a particulièrement affecté les secteurs tertiaires hors Paris intra-muros. A l’exception de la 1ère Couronne Sud dont le niveau de commercialisations revient à la normale grâce à la signature de 3 prises à bail > 5 000 m² et le secteur de La Défense qui continue d’afficher une dynamique solide sur les petites et moyennes surfaces, l’activité sur le reste des secteurs tertiaires est restée très timide.

Cette faiblesse de l’activité se reflète dans la dynamique de loyers. Au 1er trimestre 2023, le loyer prime dans le secteur de Châtillon / Bagneux / Arcueil / Cachan croît de + 9 % à 370 € HT HC / m² / an grâce à une offre de qualité, très accessible en transport en commun et à un rapport qualité / prix attractif. En revanche, sur les autres secteurs tertiaires, la tendance s’oriente plutôt vers une stabilisation des loyers faciaux voire des pressions baissières. C’est le cas notamment de communes comme Courbevoie (hors Défense), Meudon (hors Meudon la Forêt), Gennevilliers, Vincennes / Saint Mandé / bas Montreuil) qui souffrent pour certaines d’une moins bonne connexion au réseau de transport en commun, d’une concurrence avec d’autres territoires limitrophes et / ou d’une offre ne répondant que partiellement aux exigences des utilisateurs. Les dynamiques de loyers sont donc très hétérogènes avec une évolution des loyers à deux vitesses selon les territoires et les produits.

Quant aux avantages commerciaux concédés par les propriétaires, le niveau d’accompagnement a atteint un plateau dans les secteurs tertiaires où les avantages commerciaux sont proches ou dépassent le seuil des 30 % du loyer facial : La Défense (33,7 %), Croissant Ouest (27,1 %), 1ère Couronne Nord (33,6 %). En 1ère Couronne Sud et Est, les accompagnements continuent de progresser et atteignent respectivement 29,1 % du loyer facial et 20,4 % du loyer facial. Ils restent donc importants, bien au-dessus des moyennes de longue période observées ces 10 dernières années.

Face aux nouvelles attentes des utilisateurs en termes géographiques mais aussi d’aménagements, au renforcement des contraintes réglementaires (décret tertiaire) et au contexte d’offre abondante sur certains territoires, l’obsolescence géographique, technique de certains produits devrait s’accélérer et la dualité d’évolution des loyers se renforcer.

COTE DES LOYERS FACIAUX DE TRANSACTION BUREAUX EN PÉRIPHÉRIE

(en € HT HC/m²/an), 1er avril 2023

Secteurs État d'usage Rénové Neuf / Restructuré
Min Max Min Max Min Max
La Défense 300 € 460 € 330 € 550 € 430 € 600 €
Puteaux (hors Défense) 180 € 300 € 210 € 400 € 370 € 450 €
Courbevoie (hors Défense) 160 € 290 € 180 € 360 € 300 € 3 €
Nanterre (Quartier du Parc) 170 € 280 € 220 € 330 € 310 € 390 €
Nanterre (hors Quartier du Parc) 70 € 225 € 100 € 290 € 170 € 320 €
Rueil-sur-Seine 200 € 270 € 240 € 310 € 300 € 370 €
Reste Rueil-Malmaison 140 € 180 € 145 € 230 € N.S N.S
Neuilly-sur-Seine 320 € 520 € 370 € 580 € 470 € 680 €
Levallois-Perret 240 € 420 € 290 € 450 € 365 € 530 €
Suresnes 180 € 280 € 230 € 280 € N.S N.S
Saint-Cloud / Sèvres 180 € 230 € 200 € 270 € 290 € 300 €
Asnières 130 € 220 € 160 € 250 € 210 € 250 €
Gennevilliers 80 € 180 € 120 € 170 € 195 € 250 €
Clichy 150 € 230 € 180 € 310 € 260 € 430 €
Colombes / Bois-Colombes / La Garenne Colombes 135 € 230 € 170 € 310 € 275 € 370 €
Boulogne-Billancourt 200 € 420 € 300 € 490 € 390 € 500 €
Issy-les-Moulineaux 200 € 420 € 220 € 470 € 420 € 520 €
Meudon (hors Meudon la Forêt) 150 € 230 € 250 € 340 € 360 € 370 €
Saint-Ouen 130 € 215 € 140 € 335 € 300 € 395 €
La Plaine St Denis 150 € 230 € 190 € 295 € 290 € 330 €
Reste Saint-Denis 80 € 180 € 110 € 230 € 185 € 240 €
Aubervilliers / Pantin 110 € 180 € 120 € 250 € 250 € 330 €
Bobigny 80 € 160 € 160 € 200 € 210 € 270 €
Montreuil (hors bas Montreuil) / Bagnolet 120 € 210 € 150 € 230 € 240 € 280 €
Vincennes / Saint-Mandé / Bas Montreuil 180 € 300 € 230 € 310 € 320 € 330 €
Charenton le Pont 180 € 200 € 230 € 260 € 250 € 270 €
St Maurice, Joinville 90 € 240 € 130 € 250 € 200 € 250 €
Créteil 110 € 140 € 130 € 190 € 180 € 215 €
Alfortville 150 € 170 € 200 € 220 € 210 € 220 €
Nogent sur Marne 90 € 240 € 130 € 250 € 200 € 250 €
Fontenay sous bois 150 € 190 € 160 € 210 € 230 € 280 €
Ivry-sur-Seine 135 € 190 € 150 € 250 € 230 € 260 €
Kremlin, Gentilly, Villejuif 140 € 200 € 200 € 260 € 270 € 295 €
Châtillon, Bagneux, Arcueil, Cachan 160 € 295 € 170 € 295 € 300 € 370 €
Vanves / Malakoff / Montrouge 170 € 275 € 200 € 350 € 270 € 400 €
Reste Hauts-de-Seine (Clamart, Fontenay aux Roses, Bourg la Reine, Sceaux…) 130 € 190 € 130 € 200 € 200 € 210 €
Vélizy-Villacoublay / Meudon la Forêt 100 € 160 € 120 € 195 € 180 € 220 €
Vitry sur Seine / Choisy 120 € 150 € 150 € 180 € 195 € 200 €
Maison-Alfort 90 € 240 € 130 € 250 € 200 € 250 €
St-Maur, Champigny 120 € 175 € 180 € 200 € N.S N.S
Reste Val-de-Marne (l'Hay-les-Roses, Le Perreux-sur-Marne) 110 € 140 € 130 € 150 € 160 € 200 €
Massy / Antony 120 € 200 € 150 € 220 € 180 € 240 €
Pôle Orly (Chevilly-la-Rue, Orly, Thiais, Rungis, Wissous, Paray-Vieille-Poste) 90 € 175 € 130 € 220 € 180 € 220 €
Reste Essonne 80 € 120 € 100 € 130 € 120 € 200 €
Reste Yvelines 80 € 120 € 100 € 150 € 160 € 200 €
Saint-Quentin-en-Yvelines 80 € 160 € 110 € 180 € 180 € 245 €
Saint-Germain 80 € 120 € 140 € 200 € N.S N.S
Versailles 160 € 240 € 170 € 250 € 300 € 320 €
Bezons, Argenteuil 80 € 130 € 130 € 160 € 220 € 260 €
Cergy-Pontoise 80 € 130 € 100 € 150 € 180 € 220 €
Reste Val d'Oise 70 € 100 € 100 € 120 € N.S N.S
Marne-la-Vallée (hors Porte de Paris) 90 € 120 € 115 € 170 € 160 € 210 €
Porte de Paris (Noisy-le-Grand, Villiers-sur-Marne, Bry-sur-Marne) 80 € 160 € 130 € 215 € 170 € 230 €
Melun / Sénart 80 € 120 € 120 € 170 € 170 € 180 €
Reste Seine-et-Marne (Savigny-le-Temple, Melun, Fontainebleau…) 90 € 110 € 130 € 160 € N.S N.S
Reste Seine-Saint-Denis (hors Paris Nord II, Roissy et 1ère périphérie) : Bourget, Drancy, Blanc-Mesnil... 70 € 90 € 100 € 160 € N.S N.S
Paris Nord II 80 € 140 € 110 € 150 € N.S N.S
Roissy Pôle 140 € 160 € 160 € 180 € 180 € 200 €

Mis à jour le 24/05/2023

Source : CBRE

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking). Elles sont parfois larges soulignant un marché potentiellement hétérogène et parfois étroites quand il s'agit de micro-marchés.

Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l'absence de transactions ou d'actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote n'est pas renseignée (NS = Non Significatif).

Ces valeurs restent un indicateur de tendance et n'anticipent pas le marché. Ainsi, des loyers de présentation sur des offres en cours de commercialisation ne sont pas pris en compte.

Elles ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d'une décote ou d'une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur.

Cette grille n'est pas exhaustive et ne saurait en rien remplacer l'avis d'un expert pour un bien spécifique.

Alexandre Fontaine

Alexandre Fontaine

Directeur du département Bureaux Paris CBRE