Vous êtes à la recherche de locaux pour accompagner votre croissance ou rationaliser vos implantations ? CBRE vous présente la mise à jour des prix de loyers des communes tertiaires en Ile-de-France

Location bureaux Ile-de-France : Un m2 combien d’euros ?

En dehors de Paris intra-muros, à l’exception de la 1ère Couronne Sud qui a bénéficié de 4 transactions > 5 000 m², les volumes de commercialisations de surfaces de bureaux restent nettement en dessous des niveaux de long terme. Les utilisateurs se montrent attentistes et préfèrent pour certains opter pour des renégociations ou mettre en pause leur projet de déménagement. Les mouvements restent très endogènes et les phénomènes de reports d’entreprises parisiennes vers ces localisations plus économiques ne se vérifient pas pour le moment.

L’offre étant particulièrement abondante sur certains territoires tertiaires allant de 8 % à 9 % (Boucle Sud, Neuilly-Levallois, 1ère Couronne Est et Sud) à plus de 15 % (La Défense, Péri-Défense, 1ère Couronne Nord), les pressions à la baisse sur les loyers sont prégnantes, particulièrement pour les actifs en état d’usage situés sur des territoires où l’offre neuve / restructurée est abondante.

L’appétit croissant des utilisateurs pour des immeubles neufs / restructurés, multi-labellisés, éco-friendly, éco-conçus et permettant de limiter les consommations énergétiques, se ressent de plus en plus et permet d’être créateur de valeurs sur certains territoires sur-offreurs. A Fontenay-sous-Bois, le loyer prime est ainsi passé à 300 € HT HC / m² /an (+ 7 % comparé à fin 2022). A Gentilly, il s’élève désormais à 380 € HT HC / m² / an (+ 29 % par rapport à 2022).

La dynamique d’évolution des loyers reste donc très hétérogène avec des réalités contrastées, y compris, au sein d’un même territoire selon la qualité du bien et sa localisation par rapport aux transports en commun.

Concernant les avantages commerciaux concédés par les propriétaires, ils ont tendance à se maintenir à un haut niveau depuis plusieurs trimestres consécutifs. A La Défense, ils sont compris entre 32 % à 34 %. Dans le Croissant Ouest et en 1ère Couronne Sud, les variations se situent entre 27 % et 29 %. En 1ère Couronne Est, la fourchette est un peu plus basse entre 20 % et 22 %.

Au vu de l’accélération de l’obsolescence géographique et technique des immeubles de bureaux, cette dichotomie de l’évolution de loyers devrait perdurer dans les prochains mois. Les faibles niveaux de loyers économiques sur certains territoires dans un contexte d’inflation, de financement contraint et de coûts de construction élevés pourraient empêcher certains propriétaires de réaliser les travaux de rénovation / restructuration nécessaires pour s’inscrire en ligne avec les nouvelles normes environnementales et les attentes des utilisateurs.

COTE DES LOYERS FACIAUX DE TRANSACTION BUREAUX EN PÉRIPHÉRIE

(en € HT HC/m²/an), 1er juillet 2023

Secteurs État d'usage Rénové Neuf / Restructuré
Min Max Min Max Min Max
La Défense 300 € 460 € 330 € 550 € 430 € 600 €
Puteaux (hors Défense) 180 € 300 € 210 € 400 € 370 € 450 €
Courbevoie (hors Défense) 160 € 290 € 180 € 360 € 300 € 390 €
Nanterre (Quartier du Parc) 170 € 280 € 220 € 330 € 310 € 390 €
Nanterre (hors Quartier du Parc) 70 € 225 € 100 € 290 € 170 € 320 €
Rueil-sur-Seine 200 € 270 € 240 € 310 € 300 € 370 €
Reste Rueil-Malmaison 140 € 180 € 145 € 230 € N.S N.S
Neuilly-sur-Seine 320 € 520 € 370 € 580 € 470 € 680 €
Levallois-Perret 240 € 420 € 290 € 450 € 365 € 530 €
Suresnes 180 € 280 € 230 € 280 € N.S N.S
Saint-Cloud / Sèvres 180 € 230 € 200 € 270 € 290 € 300 €
Asnières 130 € 220 € 160 € 250 € 210 € 250 €
Gennevilliers 80 € 180 € 120 € 180 € 195 € 250 €
Clichy 150 € 230 € 200 € 310 € 340 € 430 €
Colombes / Bois-Colombes / La Garenne Colombes 135 € 230 € 170 € 290 € 275 € 360 €
Boulogne-Billancourt 200 € 420 € 300 € 490 € 390 € 510 €
Issy-les-Moulineaux 200 € 420 € 220 € 470 € 420 € 520 €
Meudon (hors Meudon la Forêt) 150 € 230 € 250 € 340 € 360 € 370 €
Saint-Ouen 130 € 215 € 140 € 335 € 300 € 395 €
La Plaine St Denis 150 € 230 € 190 € 295 € 290 € 330 €
Reste Saint-Denis 80 € 180 € 110 € 230 € 185 € 240 €
Aubervilliers / Pantin 110 € 180 € 120 € 250 € 250 € 330 €
Bobigny 80 € 160 € 160 € 200 € 210 € 270 €
Montreuil (hors bas Montreuil) / Bagnolet 120 € 210 € 150 € 230 € 240 € 320 €
Vincennes / Saint-Mandé / Bas Montreuil 180 € 300 € 230 € 310 € 320 € 330 €
Charenton le Pont 180 € 200 € 230 € 260 € 250 € 270 €
St Maurice, Joinville 90 € 240 € 130 € 250 € 200 € 250 €
Créteil 110 € 140 € 130 € 190 € 180 € 215 €
Alfortville 150 € 170 € 200 € 220 € 210 € 220 €
Nogent sur Marne 90 € 240 € 130 € 250 € 200 € 250 €
Fontenay sous bois 150 € 190 € 160 € 210 € 230 € 300 €
Ivry-sur-Seine 135 € 190 € 150 € 250 € 230 € 260 €
Kremlin, Gentilly, Villejuif 140 € 200 € 200 € 260 € 270 € 380 €
Châtillon, Bagneux, Arcueil, Cachan 160 € 295 € 170 € 295 € 300 € 370 €
Vanves / Malakoff / Montrouge 170 € 275 € 200 € 350 € 270 € 400 €
Reste Hauts-de-Seine (Clamart, Fontenay aux Roses, Bourg la Reine, Sceaux…) 130 € 190 € 130 € 200 € 200 € 210 €
Vélizy-Villacoublay / Meudon la Forêt 100 € 160 € 120 € 195 € 180 € 220 €
Vitry sur Seine / Choisy 120 € 150 € 150 € 180 € 195 € 200 €
Maison-Alfort 90 € 240 € 130 € 250 € 200 € 250 €
St-Maur, Champigny 120 € 175 € 180 € 200 € N.S N.S
Reste Val-de-Marne (l'Hay-les-Roses, Le Perreux-sur-Marne) 110 € 140 € 130 € 150 € 160 € 200 €
Massy / Antony 120 € 200 € 150 € 220 € 180 € 240 €
Pôle Orly (Chevilly-la-Rue, Orly, Thiais, Rungis, Wissous, Paray-Vieille-Poste) 90 € 175 € 130 € 220 € 180 € 220 €
Reste Essonne 80 € 120 € 100 € 130 € 120 € 200 €
Reste Yvelines 80 € 120 € 100 € 150 € 160 € 200 €
Saint-Quentin-en-Yvelines 80 € 160 € 110 € 180 € 180 € 245 €
Saint-Germain 80 € 120 € 140 € 200 € N.S N.S
Versailles 160 € 240 € 170 € 250 € 300 € 320 €
Bezons, Argenteuil 80 € 130 € 130 € 160 € 220 € 260 €
Cergy-Pontoise 80 € 130 € 100 € 150 € 180 € 220 €
Reste Val d'Oise 70 € 100 € 100 € 120 € N.S N.S
Marne-la-Vallée (hors Porte de Paris) 90 € 120 € 115 € 170 € 160 € 210 €
Porte de Paris (Noisy-le-Grand, Villiers-sur-Marne, Bry-sur-Marne) 80 € 160 € 130 € 215 € 170 € 230 €
Melun / Sénart 80 € 120 € 120 € 170 € 170 € 180 €
Reste Seine-et-Marne (Savigny-le-Temple, Melun, Fontainebleau…) 90 € 110 € 130 € 160 € N.S N.S
Reste Seine-Saint-Denis (hors Paris Nord II, Roissy et 1ère périphérie) : Bourget, Drancy, Blanc-Mesnil... 70 € 90 € 100 € 160 € N.S N.S
Paris Nord II 80 € 140 € 110 € 150 € N.S N.S
Roissy Pôle 140 € 160 € 160 € 180 € 180 € 200 €

Mis à jour le 24/08/2023

Source : CBRE

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking). Elles sont parfois larges soulignant un marché potentiellement hétérogène et parfois étroites quand il s'agit de micro-marchés.

Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l'absence de transactions ou d'actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote n'est pas renseignée (NS = Non Significatif).

Ces valeurs restent un indicateur de tendance et n'anticipent pas le marché. Ainsi, des loyers de présentation sur des offres en cours de commercialisation ne sont pas pris en compte.

Elles ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d'une décote ou d'une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur.

Cette grille n'est pas exhaustive et ne saurait en rien remplacer l'avis d'un expert pour un bien spécifique.

Alexandre Fontaine

Alexandre Fontaine

Directeur du département Bureaux Paris CBRE