T4 2025 : Local industriel en Île-de-France, un m², combien d’euros ?

Avec 861 000 m² placés en 2025, le marché de l’immobilier industriel francilien a continué de fléchir, accusant un repli de 24 % par rapport à 2024. Dans un contexte politique, économique et géopolitique incertain, les grands groupes adoptent une posture prudente en reportant ou fragmentant leurs projets. Les PME / PMI restent plus dynamiques en privilégiant des formats compacts et flexibles pour leurs relocalisations. L’offre disponible se maintient sur un plateau haut, offrant aux entreprises un panel élargi d’opportunités pour concrétiser leurs plans immobiliers dans des conditions plus favorables. Les loyers poursuivent donc leur phase d’ajustement, affichant des trajectoires contrastées entre les différentes couronnes de la région parisienne.

Des trajectoires contrastées selon les couronnes parisiennes

Le loyer moyen en Île‑de‑France s’établit à 124 €/m² en 2025, un niveau proche de celui de 2024. Cette stabilité apparente masque le glissement des négociations vers d’autres leviers : franchises de loyers allongées, participation du bailleur aux travaux ou aux aménagements techniques, etc. Autant de gestes commerciaux qui permettent de préserver les loyers faciaux tout en répondant aux impératifs de rationalisation des coûts pour les entreprises. Dans les faits, les loyers économiques stagnent tout au plus et, dans de nombreux cas, poursuivent leur recul, reflet d’un rapport de force plus équilibré entre bailleurs et preneurs.

Cette mécanique se retrouve partout en Île-de-France, mais ses effets varient fortement selon la localisation. L’intra A86 conserve son pouvoir d’attraction grâce à sa proximité immédiate avec les bassins d’emplois et de consommation, les réseaux de transport et les centres de décision. Les loyers faciaux poursuivent donc leur progression, atteignant 156 €/m² en moyenne sur l’année 2025 (+ 3 % sur un an). Certains actifs neufs, idéalement situés aux portes de Paris, franchissent même le seuil symbolique des 200 €/m².

En seconde couronne, située entre l’A86 et la N104, le marché prend une orientation plus neutre. Les loyers faciaux se stabilisent à 118 €/m², un niveau identique à celui de 2024. Cette tendance se vérifie aussi bien sur les locaux neufs que sur les surfaces en état d’usage. La valorisation des actifs neufs semble atteindre un palier, en lien avec une demande plus prudente et des arbitrages budgétaires renforcés. De leur côté, les loyers des locaux en état d’usage entrent eux aussi dans une phase de stabilisation, après plusieurs années de rattrapage où ils avaient progressivement comblé l’écart avec les valeurs des produits plus récents.

La situation évolue davantage en périphérie lointaine. Au‑delà de la N104, le loyer moyen recule à 103 €/m², après avoir atteint 107 €/m² l’année précédente. Cette pression à la baisse est particulièrement marquée dans les zones présentant une accessibilité limitée et/ou une qualité de locaux moindre. Les propriétaires, soucieux de limiter la vacance, se montrent plus enclins à ajuster leurs prétentions locatives, que ce soit pour les bâtiments industriels anciens ou neufs. Ce territoire apparaît ainsi comme une alternative pertinente pour les utilisateurs soucieux d’optimiser leurs dépenses immobilières, à condition de pouvoir s’éloigner de l’agglomération parisienne.

En somme, la première couronne maintient des valeurs locatives élevées, portée par un socle structurel d’attractivité intact. La seconde couronne consolide ses niveaux de loyers, tandis que les territoires périphériques entament un cycle de correction qui pourrait s’amplifier en 2026 si l’offre continue de s’accumuler et si les entreprises affinent encore leurs arbitrages financiers.

T4 2025 : Fourchettes locatives d’un local industriel neuf en Île-de-France

T4 2025 : Fourchettes locatives d’un local industriel de seconde main en Île-de-France