L’inflation des valeurs locatives logistiques

     Depuis quelques années, les valeurs locatives des entrepôts en France ont augmenté de manière significative, ce qui a un impact sur les coûts d’exploitation des entreprises. Les chargeurs peuvent être surpris des nouvelles valeurs de marché lors du lancement d’un projet de nouvelle plateforme. 

L’effet ciseau que nous avons vécu ces dernières années avec d’un côté, l’augmentation de la demande logistique (plus de 4 Millions de m² pris à bail), et de l’autre, la baisse de l’offre disponible (vacance de 3,2% au T1 2023), est la première cause de cette progression des valeurs locatives.

Pour les bâtiments à construire, l’augmentation des coûts de construction, des coûts de financement et du prix des terrains sont venus renforcer ce phénomène d’inflation.

Un autre point essentiel et un peu plus technique, est l’évolution des taux de rendement. En effet, le marché logistique est devenu au fil des années un marché d’investisseurs qui attendent, par définition, que la valeur de leurs biens s’apprécie. La méthode traditionnelle pour estimer la valeur d’un bien consiste à diviser le loyer par le taux de rendement du marché.

I Valeur d’un bien = Loyer / Taux de rendement I

Pour l’essentiel, les taux de rendement de l’immobilier sont définis par les taux directeurs, auxquels on ajoute une prime de risque liée à l’immobilier (logistique en l’occurrence). Comme la politique monétaire actuelle est de faire croître les taux directeurs, elle amène naturellement les investisseurs à rechercher des taux de rendement plus élevés et donc mécaniquement des biens meilleurs marchés.

Pour maintenir, ou même augmenter la valeur de leurs biens, les propriétaires ont donc tout intérêt à ce que les loyers restent élevés et/ou augmentent.

On observe cependant que malgré la hausse des taux, la progression des valeurs locatives reste limitée dans certaines régions où le stock d’offres est suffisant pour répondre à la demande, notamment les hauts-de-France (cf. graphique ci-dessus). Malheureusement, la complexité grandissante des autorisations administratives, et la loi Climat pour la réduction de l’artificialisation des sols de 2021 (objectif diviser par 2 l’artificialisation des sols d’ici 2031) ne va pas dans le sens de la régénération du stock d’offres…

En conclusion, dans ce changement profond et surement durable, nous conseillons nos clients de prendre les projets très en amont pour finalement faire partie intégrante du processus de création de la valeur immobilière et ainsi, mieux maitriser leurs coûts immobiliers.