Vous êtes à la recherche de locaux pour accompagner votre croissance ou rationaliser vos implantations ? CBRE vous présente la mise à jour des prix de loyers des communes tertiaires en Ile-de-France
Location bureaux Ile-de-France : Un m2 combien d’euros ?
En périphérie, les évolutions de loyers sont très hétérogènes. La périphérie est confrontée à deux types de clivages : un premier de plus en plus marqué entre les actifs neufs / restructurés et les actifs rénovés et en état d’usage répondant plus difficilement aux nouvelles attentes des utilisateurs ; et un second clivage entre les territoires toujours attractifs du point de vue des utilisateurs et les territoires en perte d’attractivité durable du point de vue de leur localisation.
Alors que la tendance générale en périphérie est à la stabilisation voire à la baisse des loyers, certaines communes se démarquent néanmoins grâce à des actifs neufs / restructurés emblématiques dotés des niveaux de certification et labellisation les plus élevés, ouverts sur la ville, proposant des espaces extérieurs, une plus grande végétalisation. A titre d’exemple, en 2023, le loyer prime à Levallois-Perret atteint désormais 565 € HT HC/m²/an, ce qui représente une augmentation de 7 % par rapport à l’année précédente, réduisant ainsi l’écart avec Neuilly-sur-Seine. À Fontenay-sous-Bois, il est passé à 300 € par m² par an, soit une hausse de 7 % sur un an. À Gentilly, le loyer est désormais de 380 €/m²/an, soit une augmentation de 29 % sur un an.
Concernant le reste du parc tertiaire, le marché reste relativement atone et les valeurs locatives, notamment pour des surfaces rénovées ou en état d’usage, sont au mieux stables voire en tendance baissière. Cette année, certains secteurs ont ainsi vu leur loyer se réduire : Bezons / Argenteuil, Colombes/ Bois-Colombes / La Garenne-Colombes, Courbevoie (hors Défense), Meudon (hors Meudon la Forêt), Vincennes / St Mandé / Bas Montreuil, Gennevilliers, la Plaine St Denis et le reste de St Denis.
En périphérie, les avantages commerciaux accordés par les propriétaires accentuent la contraction des loyers économiques avec des niveaux d’accompagnement qui dépassent ou se rapprochent du seuil des 30 % du loyer facial. Ainsi, à La Défense, un nouveau record est atteint avec un accompagnement moyen de 35,9 % du loyer facial. Dans le Croissant Ouest, ils continuent de se rapprocher de la barre des 30 % avec 29,3 % du loyer facial. Même tendance en 1ère Couronne, le niveau d’accompagnement moyen s’établissant autour de 28,9 % du loyer facial.
Le faible niveau des loyers économiques, combinés aux coûts élevés de financement et de construction, conduisent certains promoteurs et investisseurs à suspendre de nouveaux projets et/ ou à préférer une rénovation de leurs actifs existants plutôt que de procéder à une restructuration. Trouver un équilibre financier pour la mise aux normes des actifs obsolètes dans certains secteurs tertiaires est un défi complexe.
Pour 2024, les loyers seront encore en stagnation en périphérie. Néanmoins, des pressions baissières des loyers pourraient se faire plus pressantes dans les secteurs sur-offreurs, en perte d’attractivité ou pour des actifs ne répondant plus aux attentes des utilisateurs en termes de localisation, de qualité d’aménagement des espaces ou de performance technique.
Secteurs | État d'usage | Rénové | Neuf / Restructuré | |||
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Min | Max | Min | Max | Min | Max | |
La Défense | 300 € | 460 € | 330 € | 550 € | 430 € | 600 € |
Puteaux (hors Défense) | 180 € | 300 € | 210 € | 400 € | 370 € | 450 € |
Courbevoie (hors Défense) | 160 € | 290 € | 180 € | 360 € | 300 € | 390 € |
Nanterre (Quartier du Parc) | 170 € | 280 € | 220 € | 330 € | 310 € | 390 € |
Nanterre (hors Quartier du Parc) | 70 € | 225 € | 100 € | 290 € | 170 € | 320 € |
Rueil-sur-Seine | 200 € | 270 € | 240 € | 310 € | 300 € | 370 € |
Reste Rueil-Malmaison | 140 € | 180 € | 145 € | 230 € | N.S | N.S |
Neuilly-sur-Seine | 320 € | 520 € | 370 € | 580 € | 470 € | 680 € |
Levallois-Perret | 240 € | 420 € | 290 € | 450 € | 400 € | 565 € |
Suresnes | 180 € | 280 € | 230 € | 280 € | N.S | N.S |
Saint-Cloud / Sèvres | 180 € | 230 € | 200 € | 270 € | 290 € | 300 € |
Asnières | 130 € | 220 € | 160 € | 250 € | 210 € | 250 € |
Gennevilliers | 80 € | 140 € | 120 € | 170 € | 195 € | 250 € |
Clichy | 150 € | 230 € | 200 € | 310 € | 340 € | 430 € |
Colombes / Bois-Colombes / La Garenne Colombes | 135 € | 210 € | 170 € | 260 € | 275 € | 360 € |
Boulogne-Billancourt | 200 € | 420 € | 300 € | 490 € | 390 € | 510 € |
Issy-les-Moulineaux | 200 € | 420 € | 220 € | 470 € | 420 € | 520 € |
Meudon (hors Meudon la Forêt) | 150 € | 230 € | 250 € | 340 € | 360 € | 370 € |
Saint-Ouen | 130 € | 215 € | 140 € | 335 € | 300 € | 395 € |
La Plaine St Denis | 150 € | 190 € | 190 € | 260 € | 290 € | 330 € |
Reste Saint-Denis | 80 € | 180 € | 110 € | 230 € | 185 € | 270 € |
Aubervilliers / Pantin | 110 € | 180 € | 120 € | 250 € | 250 € | 330 € |
Bobigny | 80 € | 160 € | 160 € | 200 € | 210 € | 270 € |
Montreuil (hors bas Montreuil) / Bagnolet | 120 € | 210 € | 150 € | 230 € | 240 € | 320 € |
Vincennes / Saint-Mandé / Bas Montreuil | 180 € | 300 € | 230 € | 310 € | 320 € | 330 € |
Charenton le Pont | 180 € | 200 € | 230 € | 260 € | 250 € | 270 € |
St Maurice, Joinville | 90 € | 240 € | 130 € | 250 € | 200 € | 250 € |
Créteil | 110 € | 140 € | 130 € | 190 € | 180 € | 215 € |
Alfortville | 150 € | 170 € | 200 € | 220 € | 210 € | 220 € |
Nogent sur Marne | 90 € | 240 € | 130 € | 250 € | 200 € | 250 € |
Fontenay sous bois | 150 € | 190 € | 160 € | 210 € | 230 € | 300 € |
Ivry-sur-Seine | 135 € | 190 € | 150 € | 250 € | 230 € | 260 € |
Kremlin, Gentilly, Villejuif | 140 € | 200 € | 200 € | 260 € | 270 € | 380 € |
Châtillon, Bagneux, Arcueil, Cachan | 160 € | 295 € | 170 € | 295 € | 300 € | 370 € |
Vanves / Malakoff / Montrouge | 170 € | 275 € | 200 € | 400 € | 270 € | 400 € |
Reste Hauts-de-Seine (Clamart, Fontenay aux Roses, Bourg la Reine, Sceaux…) | 130 € | 190 € | 130 € | 200 € | 200 € | 210 € |
Vélizy-Villacoublay / Meudon la Forêt | 100 € | 160 € | 120 € | 195 € | 180 € | 220 € |
Vitry sur Seine / Choisy | 120 € | 150 € | 150 € | 180 € | 195 € | 200 € |
Maison-Alfort | 90 € | 240 € | 130 € | 250 € | 200 € | 250 € |
St-Maur, Champigny | 120 € | 175 € | 180 € | 200 € | N.S | N.S |
Reste Val-de-Marne (l'Hay-les-Roses, Le Perreux-sur-Marne) | 110 € | 140 € | 130 € | 150 € | 160 € | 200 € |
Massy / Antony | 120 € | 200 € | 150 € | 220 € | 180 € | 240 € |
Pôle Orly (Chevilly-la-Rue, Orly, Thiais, Rungis, Wissous, Paray-Vieille-Poste) | 90 € | 175 € | 130 € | 220 € | 180 € | 220 € |
Reste Essonne | 80 € | 120 € | 100 € | 130 € | 120 € | 200 € |
Reste Yvelines | 80 € | 120 € | 100 € | 150 € | 160 € | 200 € |
Saint-Quentin-en-Yvelines | 80 € | 160 € | 110 € | 180 € | 180 € | 245 € |
Saint-Germain | 80 € | 120 € | 140 € | 200 € | N.S | N.S |
Versailles | 160 € | 240 € | 170 € | 250 € | 300 € | 320 € |
Bezons, Argenteuil | 80 € | 130 € | 130 € | 160 € | 220 € | 220 € |
Cergy-Pontoise | 80 € | 130 € | 100 € | 150 € | 180 € | 220 € |
Reste Val d'Oise | 70 € | 100 € | 100 € | 120 € | N.S | N.S |
Marne-la-Vallée (hors Porte de Paris) | 90 € | 120 € | 115 € | 170 € | 160 € | 250 € |
Porte de Paris (Noisy-le-Grand, Villiers-sur-Marne, Bry-sur-Marne) | 80 € | 160 € | 130 € | 215 € | 170 € | 230 € |
Melun / Sénart | 80 € | 120 € | 120 € | 170 € | 170 € | 180 € |
Reste Seine-et-Marne (Savigny-le-Temple, Melun, Fontainebleau…) | 90 € | 110 € | 130 € | 160 € | N.S | N.S |
Reste Seine-Saint-Denis (hors Paris Nord II, Roissy et 1ère périphérie) : Bourget, Drancy, Blanc-Mesnil... | 70 € | 90 € | 100 € | 160 € | N.S | N.S |
Paris Nord II | 80 € | 140 € | 110 € | 150 € | N.S | N.S |
Roissy Pôle | 140 € | 160 € | 160 € | 180 € | 180 € | 200 € |
Mis à jour le 29/02/2024
Source : CBRE
Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking). Elles sont parfois larges soulignant un marché potentiellement hétérogène et parfois étroites quand il s'agit de micro-marchés.
Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l'absence de transactions ou d'actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote n'est pas renseignée (NS = Non Significatif).
Ces valeurs restent un indicateur de tendance et n'anticipent pas le marché. Ainsi, des loyers de présentation sur des offres en cours de commercialisation ne sont pas pris en compte.
Elles ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d'une décote ou d'une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur.
Cette grille n'est pas exhaustive et ne saurait en rien remplacer l'avis d'un expert pour un bien spécifique.
Alexandre Fontaine
Directeur du département Bureaux Paris CBRE