T2 2025 : Local industriel en Île-de-France, un m², combien d’euros ?

Au 1^er semestre 2025, le marché de l’immobilier industriel en Île-de-France maintient une tendance baissière avec 373 900 m² placés (- 32 % vs S1 2024). Les turbulences politiques, budgétaires, fiscales et économiques à l’échelle nationale et les tensions géopolitiques mondiales constituent des aléas importants pour l’activité des entreprises en Ile-de-France. Pour l’immobilier industriel, le corollaire est l’altération et l’allongement des process de décisions des utilisateurs qui sont plus prudents et plus attentifs à la maîtrise de leurs coûts. Si l’offre immédiate neuve et restructurée se stabilise à un point haut à la fin du 2^e trimestre 2025, les libérations continuent d’alimenter l’offre de seconde main. Ce contexte de marché recalibre l’évolution des valeurs locatives…

Vers une stabilisation des loyers

Dans un climat de rationalisation et d’économies pour les utilisateurs, le loyer moyen en Île-de-France se stabilise à 122 €/m² au 1^er semestre 2025. En parallèle, les mesures d’accompagnement (franchises de loyers, aménagement, travaux, etc.) progressent sensiblement, reflet de l’intensification des négociations entre bailleurs et preneurs. Une segmentation s’opère sur le marché industriel francilien tant entre les différentes couronnes parisiennes qu’en fonction de la qualité des actifs.

En première couronne intra A86, les valeurs locatives résistent en dépit de la conjoncture fragilisée. Le loyer moyen progresse légèrement pour atteindre 153 €/m² sur les 6 premiers mois de l’année (+ 2 %), reflet de l’attractivité continue du secteur. Les entreprises qui en ont les capacités financières continuent de privilégier des emplacements stratégiques, idéalement situés à proximité des flux économiques et des réseaux de transport. Les valeurs locatives restent ainsi orientées à la hausse tant sur les surfaces neuves que sur les surfaces de seconde main. Le loyer prime pour des locaux neufs bénéficiant d’une localisation optimale aux portes de Paris se démarque à 190 €/m².

Extra A86, les loyers faciaux affichent une relative stabilisation en deuxième couronne avec 118 €/m² en moyenne au 1^er semestre 2025. La pression haussière sur les valeurs locatives des locaux neufs et restructurés se vérifie toujours (+ 7 % sur 6 mois), mais la croissance des loyers des locaux de seconde main marque le pas. Le mouvement de stabilisation à l’œuvre témoigne de l’augmentation de la concurrence entre actifs face à l’accroissement de l’offre disponible de seconde main.

En troisième couronne extra N104, le loyer moyen se réajuste à 98 €/m² (contre 108 €/m² en 2024). Cette pression à la baisse est particulièrement marquée dans les zones présentant une faible centralité, une accessibilité limitée et/ou une qualité de locaux moindre. Les propriétaires, soucieux de limiter la vacance, se montrent plus enclins à ajuster leurs prétentions locatives, que ce soit pour les bâtiments industriels anciens ou neufs.

Compte tenu des nombreux facteurs d’incertitudes qui pèsent sur le secteur industriel francilien, le mouvement de stabilisation des valeurs locatives pourrait s’étendre d’ici la fin de l’année. Les loyers faciaux devraient globalement être préservés en première et deuxième couronne, les négociations s’opérant principalement par le biais des avantages commerciaux.

T2 2025 : Fourchettes locatives d’un local industriel de seconde main en Île-de-France