Entretien avec Olivier Le Berre, département Conseil Utilisateurs Industrie et Logistique de CBRE France qui a notamment accompagné Ikéa dans la prise à bail fin 2017 de Paris Air Logistique, l’un des derniers grands entrepôts urbains conçu sur deux étages sur le port de Gennevilliers dans les Hauts-de-Seine, pour livrer plus vite et plus proprement ses clients franciliens.
En quoi le projet « Paris Air2 » est-il particulièrement emblématique des enjeux de la logistique urbaine ?
Qui dit logistique urbaine dit proximité immédiate des cœurs de ville. Or, ce besoin de proximité immédiate se traduit généralement par une hyper densité immobilière qui induit des coûts fonciers élevés du fait de la raréfaction des opportunités. La seule réponse possible est donc la densification des constructions sur les parcelles pour optimiser le ratio prix/m² et donc proposer aux utilisateurs des loyers en adéquation avec les niveaux de prix de marché. La logistique, urbaine ou pas, est un métier générant de faibles marges. Le loyer est donc un critère de choix déterminant pour les utilisateurs logistiques.
Vailog (groupe SEGRO), via Paris Air2 a su relever l’ensemble de ces défis en proposant un bâtiment édifié sur deux niveaux développant 63.000m² sur une parcelle de 83.000m². Ce ratio correspond à un coefficient d’occupation des sols de 0,76 – très supérieur aux 0,50 constatés dans le cadre des projets logistiques classiques. Cette optimisation des surfaces de plancher a ainsi permis de proposer à Ikea des loyers de marché compétitifs.
Quels sont plus particulièrement pour un acteur de l’e-commerce les atouts de Paris Air2 ?
Au-delà du prix, la fonctionnalité de l’immeuble a été parfaitement préservée et également particulièrement adaptée aux enjeux logistiques du e-commerce.
Le rez-de-chaussée correspond à un entrepôt traversant (cross-dock) permettant un flux entrée-sortie optimisé tout en garantissant 10 mètres de hauteur de stockage possible. L’étage correspond quant à lui à un entrepôt de dernière génération bénéficiant d’une véritable cour camion de 35 mètres de profondeur, le tout accessible par une rampe 10 mètres de large. En résumé, Paris Air2 est un outil hyper fonctionnel aux portes de Paris, et ce sur une base de loyer de marché. L’ensemble des critères sont donc réunis pour une réponse adaptée aux enjeux de la logistique urbaine.
Paris Air2 permet par ailleurs de livrer rapidement des clients internautes à proximité de Paris. Le projet étant situé à moins de 7 kilomètres de la capitale, il permettra aux tournées de livraison de débuter dès la sortie du site, ou presque. Par ailleurs, dans un contexte d’accès aux rues de Paris par les poids lourds de plus en plus contraint, la proximité de la Seine et des infrastructures du Port de Gennevilliers permettront aux utilisateurs d’accéder au Centre de Paris par la Seine en moins de 5 heures grâce au transport fluvial.
Comment voyez-vous la logistique urbaine évoluer dans dix ans ?
La logistique urbaine évolue en permanence. Le terme est relativement nouveau, mais en réalité l’activité est ancienne. Le facteur est un opérateur de la logistique urbaine depuis des décennies, ce sont les produits qu’il livre qui ont changé… Ainsi, les lettres se sont transformées en colis avec le boom du e-commerce. Mais, La Poste n’a plus le monopole de la logistique urbaine. En effet, les restaurants, les grands magasins, les commerçants proposent tous des solutions de e-commerce désormais. Et tous, d’une façon ou d’une autre proposent des solutions de logistique urbaine. Frichti développe des laboratoires de cuisine dans Paris, Deliveroo livre des repas à domicile pour le compte des restaurateurs de son réseau, Ooshop, Houra.fr, Auchan Direct ou Amazon livrent tous les produits disponibles dans un grand magasin à leurs clients parisiens… Ainsi, avec la multiplication des acteurs, les solutions proposées sont toujours plus variées et flexibles. La logistique urbaine est devenue une composante essentielle de la vie des grandes agglomérations et ces spécificités, en perpétuelle révolution devront être prises en considération par les pouvoirs publics pour accompagner ce besoin de souplesse et d’évolution.
Olivier Le Berre
Directeur Adjoint Global Logistic Services