Conséquence directe du bouleversement de nos modes de consommation, le sujet fait indéniablement couler beaucoup d’encre. Mais dans des termes claires et précis, la logistique urbaine c’est quoi ? Aussi connue sous la terminologie « logistique du dernier km », la logistique urbaine est la dernière étape pour répondre aux achats des consommateurs. Pour répondre aux enjeux induits par l’accélération du e-commerce et sous couvert de la mutation généralisée des habitudes d’achat, les produits de logistique urbaine s’inscrivent au cœur des recherches des opérateurs et ne cessent d’accroitre l’intérêt des investisseurs. 

La logistique urbaine est l’un des éléments clés de la transformation de la ville voire de la ville du quart d’heure.

En raison de l’indispensable proximité avec le consommateur final, la rareté des biens sur le marché dans les grandes agglomérations et en réponse à la décarbonisation des villes, les produits de logistique urbaine sont loin de répondre à une logique uniformisée. La pluralité des opérateurs est notable : des opérateurs de livraison à domicile (dark store, dark kitchen, livraison du dernier km, etc.), aux transporteurs en passant par les expressistes-monocolistes. Leur positionnement sur le marché varie principalement en fonction des innovations commerciales et de la pérennité des profils des preneurs.

En Île-de-France, les questions de disponibilité foncière deviennent cruciales. Les développeurs redoublent donc d’inventivité pour intégrer une partie de leur surface à leurs projets de réaménagement immobilier. Il n’est pas rare qu’un espace situé en pied d’immeuble ou en sous-sol d’autres classes d’actifs immobiliers (bureaux, commerces ou résidentiel) soit réservé pour des opérateurs de logistique urbaine. De ce fait, ce phénomène devrait s’accélérer et s’accorder avec une logique immobilière des usages pensée dans sa globalité mixant lieux d’habitation, de consommation et de travail. Les produits de logistique urbaine continuent de répondre à des caractéristiques techniques propres aux produits logistiques classiques : une belle hauteur de 5 mètres et sur 1 niveau, des quais et accès camions bien dimensionnés restent des points essentiels.

Dans leur logique de flux, les produits de logistique urbaine permettent de répondre aux enjeux de décarbonisation de la ville… 

…et ce contrairement aux idées reçues ! Les opérateurs s’appuient sur les différents formats de mobilité douce pour livrer le consommateur final (vélo, trottinette, véhicules électriques, etc.) permettant en outre de fluidifier la circulation. Ces nouvelles mobilités décarbonées nécessitent une adaptation précise et unique des bâtiments immobiliers, complexifiant encore un peu plus la recherche des utilisateurs.

Côté investisseurs, ces produits constituent un vrai levier générateur de gains pour peu que ces derniers soient prêts à travailler le bâti en symétrie avec les besoins des utilisateurs. Les fondamentaux de marché sont bons et s’inscrivent dans une tendance durable. Seuls quelques ajustements d’affectation de site et de législation devraient affiner le périmètre dans le temps. Mécaniquement, la tendance haussière déjà constatée des loyers n’est pas prête de s’essouffler.

Quelles sont les tendances et grands chiffres qui animent le marché francilien ? 

Intra-muros, le marché est intégralement drivé par l’offre.

Le niveau de demandé placée annuel gravite entre 3 000 m² et 6 000 m² en moyenne. La demande exprimée y est, sans surprise, très forte mais les opérateurs peinent à pénétrer le marché en raison d’une asymétrie entre les produits disponibles et leurs besoins.

Au total, sur les 6 premiers mois de l’année, 2 transactions ont été enregistrées : GEODIS a pris à bail dans le 12ème arrondissement et URB-IT dans le 19ème arrondissement.

Sur les trois dernières années, l’offre immédiatement disponible décroit jusqu’à atteindre un point historiquement bas, à moins de 14 000 m² au 30 juin 2022.  Les ¾ de l’offre vacante sont localisés dans la partie Sud de la capitale.

A court et moyen terme, le marché ne devrait pas s’assainir : les lancements futurs (qu’ils soient probables ou certains) restent trop rares. Les libérations à venir, elles-mêmes assez peu nombreuses, drivent principalement l’offre. A horizon 2023, seules une poignée de libérations sont en cours de commercialisation. Le marché du neuf se structure peu à peu à la recherche de son rythme de croisière pour proposer notamment des opérations de la logistique urbaine en rez-de-chaussée des immeubles résidentiels pour des livraisons estimées dès 2025.

En première couronne, le marché de la logistique urbaine offre d’avantage de fluidité. 

La demande placée totalise 30 000 m² par an en moyenne sur les 5 dernières années pour 13 transactions.

Le profil des preneurs évolue à mesure que les opérateurs montent en puissance. S’il y a quelques années les opérateurs de livraison à domicile étaient encore assez peu représentés, ce sont aujourd’hui les premiers consommateurs de surface de logistique urbaine.

L’offre pilote entièrement le marché intra A86 bien qu’il reste plus fluide que le strict marché intra-muros. Le sud de l’IDF reste le secteur le plus offreur avec 43 % des offres vacantes (au premier semestre 2022 40 % des transactions concluent y sont localisées) suivi par l’Ouest.

L’offre immédiatement disponible en fin de période décroit graduellement sur ces dernières années, laissant présager de potentielles tensions qui viendront bouleverser et/ou amplifier les tendances. A propos de l’offre future, un renouvellement est à prévoir avec 4 lancements en blanc en cours de commercialisation dans l’Est, le Nord et l’Ouest de l’IDF à horizon 2025. L’offre future neuve est minoritaire et reste principalement conduite par les libérations à venir et les programmes prêts-à-démarrer.

Camille Della-Balda

Camille Della-Balda

Consultante Research

Mail : camille.dellabalda@cbre.fr

Téléphone : 06 69 96 35 32

Stéphane Arnoux

Stéphane Arnoux

Directeur Logistique Urbaine IDF

Mail : stephane.arnoux@cbre.fr

Téléphone : 06 08 18 38 71