Quels sont les chiffres clés qui résument l’année 2018 sur le marché des locaux d’activité à Annecy, Bourgoin-Jallieu, Chambéry, Clermont-Ferrand, Grenoble, Lyon et Valence ?
Une demande placée globale en forte progression
L’atterrissage attendu s’élève à 803 800 m² pour la fin d’année avec une demande placée au 3ème trimestre 2018 en hausse de 21% par rapport à de 2017.
Sur Lyon, le marché a performé avec près de 400 000 m² estimés pour la fin d’année, à nuancer cependant avec 2 grandes transactions de 30 000 m² à Saint-Priest pour ECODIS et 36 000 m² à Vénissieux pour le Technicentre SNCF.
« Les 245 implantations recensées confirment la stabilité et l’attractivité de notre territoire mais on observe un léger fléchissement sur les demandes supérieures à 1 000 m² » précise Loïc de Villard, directeur CBRE Lyon.
Ainsi les 2/3 des transactions lyonnaises se concentrent sur des surfaces de taille inférieure, majoritairement situées entre le Périphérique et l’aéroport de Lyon Saint-Exupéry. L’offre disponible (510 000 m²) se stabilise avec 20 mois de stock à 6 mois dont 10% sont recensées dans des parcs d’activité neufs et la raréfaction en 1ère couronne incite les entreprises à se diriger vers les marchés extérieurs. Lyon reste donc très dynamique mais un début de tension sur le foncier pourrait impacter le marché : le redéveloppement de friches industrielles sera le poumon attendu.
« A l’instar de Paris, nous devrions voir se développer à court et moyen termes des bâtiments d’activité à étage en intra-muros permettant de mixer les activités comme le projet d’hôtel logistique sur le port Edouard Herriot » présage Loïc de Villard.
Pénurie de biens de qualité à Grenoble
Sur Grenoble, on note également une hausse des transactions (136 000 m² soit +23%) qui fait chuter le stock disponible (100 000 m²). Il devient de plus en plus difficile de répondre aux demandes des industriels souhaitant s’installer en Isère puisque le stock vieillit d’année en année, s’inscrivant inévitablement en inadéquation avec leurs besoins. Les entreprises quittent le bassin grenoblois pour les départements limitrophes plus à même de répondre à leur recherche. A court terme, cette pénurie va certainement engendrer une hausse des loyers ou des prix de vente.
Nouvelle organisation à Annecy pour contrer la pénurie
« On a vu dans un 1er temps des réponses empiriques, essentiellement la prise à bail de locaux complémentaires à proximité du site principal. On a aussi vu des surenchères assez fortes sur des actifs avec à la clé des valeurs de transaction largement au-dessus des valeurs de marché » explique Jean-François BERTHIER, directeur Axite CBRE Annecy.
L’impact des nouvelles technologies sur la surface au sol
Actuellement, une tendance plus intéressante se fait jour : on reconsidère les besoins de surface grâce à l’automatisation et la robotisation puisque les nouveaux outils de production sont moins gourmands en surface au sol. On note également l’apparition d’usines en étage, ainsi que des parkings en ouvrage (silos) pour maximiser l’emprise des surfaces productives.
Un mouvement des implantations à Chambéry ?
Malgré tout, l’impact est important et on observe un glissement territorial des implantations. Cela a d’abord été le cas pour le transport/messagerie qui s’est éloigné de la proche agglomération mais on a aussi vu des industriels examiner des implantations sur le secteur de Chambéry/Aix-les-Bains.
L’aire urbaine de Chambéry Grand Lac représente en effet un marché proche de celui du Grand Annecy avec plus de 200.000 habitants.
« Il est vrai que notre voisin haut savoyard est très contraint en termes de foncier avec une pression de la promotion résidentielle très forte. Les parcs d’activité savoyards proposent donc des offres parfois plus adaptées. Cependant, nous avons également des contraintes fortes, avec les montagnes proches, qui laissent peu de terrains plats disponibles. Les offres de foncier sont rares et les prix élevés, pouvant atteindre 150€ HT/m². Cela rend le montage de programme mixtes neufs complexe » explique Xavier TROILLARD, directeur Axite CBRE Chambéry.
Valence-Romans Agglo cherche à valoriser son territoire
Avec une demande placée qui devrait atteindre les 31 400 m² d’ici la fin de l’année, les 60ha vendus par l’Agglo Valence-Romans depuis 4 ans ont en effet permis la concrétisation de constructions de bâtiments d’activité et d’entrepôt. Ainsi, en Drôme-Ardèche, il est possible de répondre aux demandes des entreprises endogènes mais aussi exogènes puisque même les bâtiments « anciens » arrivent à trouver preneur.
« L’année 2019 devrait surfer sur la vague concernant la demande placée puisque nous avons déjà des démarrages de constructions neuves clés en mains « CEFT PRODEVAL, MARKEM IMAGE » à Rovaltain, « ENEDIS » à Lautagne, des PC et des compromis signés « SOLYSTIC » à Rovaltain, mais je vous en parlerai mieux l’année prochaine » conclu Christine MORET, directrice Axite CBRE Valence.
Manque d’offre : la solution est-elle la démolition/reconstruction de sites ?
Le stock immédiat atteint près de 1,1 M de m² (-3% vs 2017). On peut donc s’interroger sur les perspectives de ces marchés restreints par l’offre. Les friches industrielles peuvent-elles constituer une opportunité pour le secteur ?
« Annecy et sa région se caractérisent par un moindre nombre de friches, notamment les friches dites urbaines qui n’existent pratiquement plus ici. En revanche, de nombreux sites industriels périphériques ont fermé et leur avenir, jusqu’alors orienté vers la réutilisation en l’état, est de plus en plus voué à la démolition/reconstruction » précise Jean-François BERTHIER.
En effet, la hausse des charges foncières a rendu ce type d’approche économiquement justifiable. C’est probablement là une des solutions pour les utilisateurs voulant se maintenir sur la proche agglomération.
En Nord-Isère, l’enjeu est de satisfaire une demande importante de petites et moyennes surfaces
« En 2018, 41% des demandes concernent des locaux d’activité de 300 m² et moins. L’offre correspondante représente moins de 10% du stock total. La solution de diviser des bâtiments de grandes superficies existe mais leur configuration rend souvent l’aménagement délicat, coûteux voire impossible ».
Heureusement, le Nord-Isère tire avantage d’une réserve foncière encore assez importante pour construire des locaux voire des parcs d’activités adaptés. 2019 devrait ainsi aboutir sur des projets portés par des investisseurs avec une divisibilité plus importante.