Pour diminuer les charges fixes de votre entreprise, vous avez décidé de sous-louer une partie de vos bureaux. Même si une clause de votre bail vous y autorise expressément ou que votre bailleur vous a donné son accord, avant de vous lancer, il faut garder à l’esprit certaines particularités encadrant le régime de la sous-location.
Vous allez devenir… un véritable bailleur
Au-delà des traditionnelles précautions à prendre liées à la rédaction d’un acte juridique (pouvoirs du signataire, précision des clauses, annexes…), vous devez avoir conscience d’un point clé : vous allez devenir un véritable bailleur ! Même si vous n’êtes que locataire, dans vos rapports juridiques avec votre futur sous-locataire, vous allez devoir respecter toutes les obligations incombant à un bailleur. Par exemple, il faudra garantir à votre sous-locataire une jouissance paisible dans les lieux et les locaux devront être conformes à l’usage auquel ils sont destinés.
Sauf rares exceptions, le sous-locataire n’aura jamais de lien juridique direct avec votre propriétaire. En pratique, vous continuerez de verser la totalité de votre loyer au bailleur, le sous-locataire vous payant directement le sous-loyer.
Ne pas négliger la durée de la sous-location et le type de contrat choisi
Il sera fondamental de bien définir le type de sous-location que vous souhaitez consentir. Si vous souhaitez conserver un maximum de souplesse, il est recommandé de consentir une sous-location dérogatoire. Limitée à 36 mois, cette forme de sous-location vous permettra d’échapper au régime très encadré des baux commerciaux.
A contrario, dans le cadre d’une sous-location commerciale « classique », le contrat sera soumis au statut des baux commerciaux édicté aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Par exception à ces règles, la durée du sous-bail pourra être inférieure à 9 ans si la sous-location est consentie alors que votre bail principal est en cours. Sauf cas très particuliers, la sous-location cessera de plein droit en cas de cessation de votre bail principal (quel qu’en soit le motif !).
Des risques de devoir indemniser son sous-locataire
La portée de la signature d’un contrat de sous-location est souvent mal appréhendée, notamment au regard des droits créés au profit du sous-locataire. En signant un bail de sous-location « classique », vous allez réduire drastiquement vos marges de manœuvre dans la gestion de votre bail. A ce titre, si votre contrat vous confère une possibilité de résilier votre bail de manière anticipée (en général, sauf clause contraire, tous les trois ans), vous devrez indemniser votre sous-locataire en cas d’usage de cette faculté. A contrario, vous ne devrez rien lui verser si vous quittez vos locaux à la fin du bail.
Le piège de l’action en réévaluation de loyer
Il existe une autre contrainte majeure à connaître : la faculté pour votre propriétaire de demander une augmentation de votre loyer principal en cas de loyer de la sous-location supérieur à ce dernier. Le calcul se fera en comparant les deux loyers, proportionnellement aux surfaces louées, et en tenant des comptes des éventuels compléments de loyers (pas-de-porte payé par le sous-locataire, charges proportionnellement supérieures à celles du bail principal…). A défaut d’accord amiable avec votre bailleur sur le montant de la potentielle augmentation, le Président du Tribunal de Grande Instance tranchera.
Auteur : Matthieu Robillot Département Juridique CBRE
