La maitrise des coûts est un sujet d’actualité pour les entreprises. Si le développement durable peut y contribuer, cela les intéressent. Pour accélérer le mouvement, l’état a rendu obligatoire cette année un certain nombres de règles de fonctionnement pour les immeubles de bureau.
En période de crise, les immeubles « verts » ont tendance à attirer les entreprises essentiellement pour deux raisons :
- D’abord parce que la « green attitude » qui se reconnait au travers de label (HQE, BBC, …) est synonyme de charges maitrisées. Il faut bien comprendre que beaucoup d’utilisateurs ont eu des expériences malheureuses dans des immeubles des années 70 ou 80 qui génèrent parfois des charges presque aussi élevées que la valeur locative de marché. Il est donc légitime qu’un locataire qui rembourse 150 €/m²/an/HT/HC de charges locatives prenne ces questions très au sérieux.
- Ensuite parce que les entreprises sont de plus en plus sensibles à leur image. Et pour beaucoup d’entre elles, leurs implantations sont des vitrines. Dans ce contexte, le respect de l’environnement et le développement durable les intéressent.
L’arrivée des « baux vert » En France, le secteur du bâtiment est responsable de 25% des émissions de gaz à effet de serre et consomme plus de 40% de l'énergie finale. La généralisation des baux verts étaient donc vraiment nécessaire. Mais de quoi s’agit-il ? Le statut des baux commerciaux a été modifié par le Grenelle 2. Depuis le 1 er janvier 2012, une annexe obligatoire supplémentaire vient s’ajouter à la longue liste d’annexes déjà existantes avec pour ambition d’établir de nouvelles règles de fonctionnement et d’améliorer la performance énergétique des immeubles (voir le contenu de l'annexe).
Le « bail vert» ajoute des clauses en matière de :
- performance énergétique
- d’élimination des déchets
- d’entretien de l'immeuble
- d’emploi de matériaux «durables» pour l'aménagement des locaux
Tout cela est parfois perçu comme une contrainte administrative de plus dans le flot d’annexes qui accompagne aujourd’hui la signature d’un bail. Mais cela prouve que le chemin est encore long et que les problématiques environnementales en matière de bureaux sont encore mal appréhendées. Pour les propriétaires, une gestion « durable » efficace apporte pourtant une meilleure rentabilité des immeubles. Le bail vert contribue à une meilleure attractivité des locaux, à moins de rotation des locataires et donc finalement à une optimisation des cash-flows. Pour les entreprises, cette annexe « verte » apporte également une baisse des charges, de meilleures conditions de travail, et contribuent à une meilleure image de la société. Les négociations entre bailleurs et locataires risquent d’être parfois tendues sur le sujet… A noter que seuls les baux portant sur des locaux de plus de 2000 m² semblent concernés. Etrange !
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CBRE a retenu cet extrait du mémoire de Foulques du Réau préparé dans le cadre d’un 3ème cycle en immobilier d’entreprise à la Sorbonne. Depuis janvier 2007, Foulques du Réau est consultant chez CBRE.