Dans le cadre d’une étude menée par l’ORIE sur le thème « Statut du bail commercial & immobilier de bureaux : quelle adéquation ? »* , Eric Majou, Directeur des activités Account Management et iDesk (international Desk) au sein des équipes de CBRE dédiées aux entreprises, a animé un groupe de travail sur la comparaison des pratiques européennes en matière de bail commercial dans 9 pays .

Bien-être

Ce benchmark des principales caractéristiques des baux vient d’être actualisé et étendu aux USA. Les enseignements à retirer de cette analyse sont principalement les suivants :

Durée des baux

Dans la majorité des pays, la durée minimale des baux varie entre 3 et 6 ans. Les Pays-Bas et les USA disposent de la plus totale liberté de durée, ainsi que l’Italie pour les loyers supérieurs à 250 k€/an. En l’absence d’encadrement juridique, les pratiques de marché finissent souvent par constituer des standards pour les bailleurs non institutionnels et, dans chaque pays, les durées moyennes des baux s’alignent fréquemment (par exemple 10 – 15 ans au Royaume -Uni).

Renouvellement des baux

Généralement, ce n’est pas un droit mais une option négociable et prévue dès l’origine du bail. Dans les pays disposant d’un droit au renouvellement, la renonciation à ce droit n’est pas rare (Royaume-Uni, Belgique). La spécificité française du droit au renouvellement à la fin de la 9ème année complexifie les éventuels contrats de sous-location et génère donc une pratique modérée de celle-ci.

Sous-location

Elle est généralement autorisée mais soumise à l’accord du bailleur. Elle est même courante au Royaume-Uni, en Espagne, en Belgique, aux Pays-Bas et aux USA. Elle reste limitée en France et pourtant perçue comme un facteur de flexibilité par les utilisateurs.
A la différence des autres pays européens, le régime français du bail commercial regroupe les bureaux et les commerces. La présente analyse porte uniquement sur les baux de bureaux.

Le bail français 3/6/9 engage les investisseurs à être plus vigilants aux caractéristiques d’un bien et notamment à sa localisation. Ils sont ainsi plus attentifs aux qualités du bien qu’aux obligations de durée du bail ou de son renouvellement.
En conclusion, il nous semble que l’assouplissement du cadre juridique du bail 3/6/9 que nous appelions de nos vœux en conclusion de l’étude ORIE évoquée plus haut, trouve aujourd’hui son écho dans le développement rapide des sociétés de coworking.

 Pour télécharger le tableau comparatif des baux, cliquez sur le lien suivant :

Comparaison des baux - nov 2018.pdf (138 téléchargements)


1- « Statut du bail commercial & immobilier de bureaux : quelle adéquation ? » Etude ORIE pilotée en 2016 par Michel Grossi, BNP Paribas
2-  France, Allemagne, Royaume-Uni, Espagne, Italie, Norvège, Belgique, Pays-Bas, Suisse

Eric Majou

Head of Account Management, Advisory & Transaction Occupiers