Les propriétaires de bureaux, essaient systématiquement d’imposer leur bail type, qui est souvent très contraignant à l’égard du locataire car il a pour objectif de procurer un loyer net de toutes charges, taxes etc…(Parfois dénommé « triple net »)
Même si la clause de remise en état concerne la fin du bail, c’est un point fondamental à ne pas laisser de côté lors de la signature. En effet, l’addition peut s’avérer très salée pour l’entreprise qui aura signé une clause standard « investisseur »
Exemple de clause type : « Restitution des locaux : Avant de déménager, le preneur devra … rendre les lieux loués en parfait état ou, à défaut, régler au bailleur le coût des travaux de remise en état sur devis. Il sera procédé, en la présence du preneur, dûment convoqué, à l’état des lieux au plus tard un mois avant l’expiration du bail. Cet état des lieux comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur. Le preneur sera tenu d’effectuer, avant son départ, toutes les réparations à sa charge. L’état des lieux sera vérifié contradictoirement après complet déménagement et avant remise des clefs. Le règlement des sommes dues par le preneur aura lieu à première demande du bailleur. »
La clause de remise en état précise généralement simplement que le locataire devra rendre les locaux en parfait état. Or, cette expression signifie que les locaux devront être rendu dans un état quasi-neuf !
Lors de la signature du bail, il faut donc vérifier attentivement l’état réel des locaux pour s’assurer qu’ils sont effectivement livrés en parfait état. Si tel n’est pas le cas, il ne faut pas hésiter à discuter les expressions utilisées dans la rédaction du bail. Ainsi, on pourra proposer de rendre les locaux en « bon état d’usage locatif normal » ou en « bon état de réparation locative », si les locaux étaient seulement « en bon état » lors de l’état des lieux.
L’enjeu financier est très important. Et le propriétaire dispose d’un avantage psychologique car il est en possession du dépôt de garantie (3 mois de loyer hors taxes hors charges), et que le locataire en cas d’obligation de remise en parfait état des locaux, devra entièrement rénover les locaux s’il décide de déménager. Lorsqu’il faut refaire peinture, moquette, faux-plafonds, luminaires, sanitaires et curer l’ensemble des cloisons et du câblage informatique, la fin de bail peut vite virer au cauchemar financier.
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Aller regarder votre contrat de bail, quelle terminologie y est employée ? Noter qu’il est possible de revenir sur cette clause à chaque échéance triennale.
CBRE a retenu cet extrait du mémoire de Foulques du Réau préparé dans le cadre d’un 3ème cycle en immobilier d’entreprise à la Sorbonne.
Thierry STIEVENARD
Design & Project
