Pour de multiples raisons (changements stratégiques, baisse d’activité…), un dirigeant d’entreprise peut réfléchir à sous-louer tout ou une partie des locaux loués par sa société.

Sur le papier, l’opération peut apparaître comme relativement simple et permettre de diminuer les charges fixes d’une entreprise. Néanmoins, il convient de faire preuve de la plus grande vigilance, au risque de subir une potentielle sévère déconvenue (résiliation ou non renouvellement du bail sans paiement de l’indemnité d’éviction par exemple). Sauf clause contraire, toute sous-location est prohibée.

La première précaution sera de lire attentivement le titre d’occupation des locaux. Si le locataire est titulaire d’un bail commercial, dans le silence du contrat, l’article L.145-31 du Code de commerce précise que « toute sous-location totale ou partielle est interdite ». Dans cette hypothèse, rien n’est perdu, mais il faudra impérativement obtenir l’autorisation écrite du propriétaire.

Le plus souvent, une clause du contrat aborde la problématique de la sous-location et précise les droits du locataire. En pratique, une majorité de baux donne aux locataires la faculté de sous-louer partiellement leurs bureaux (en général jusqu’à 50% des surfaces louées) à leur(s) filiale(s).

Un locataire devra donc être précautionneux s’il veut sous-louer une partie de ses locaux à une société tierce (c’est-à-dire sans liens capitalistiques avec lui) : sauf autorisation expresse contenue dans le bail, une autorisation écrite du propriétaire devra être obtenue.

L’obligation légale d’appeler le bailleur à concourir à l’acte

Condition sine qua non de l’opération, l’autorisation de sous-louer n’est pas en elle-même suffisante. Le même article L.145-31 du Code de commerce ajoute une contrainte souvent méconnue : l’obligation de convoquer le propriétaire à concourir à l’acte (de sous-location). Même l’autorisation expresse de sous-louer obtenue du bailleur ne dispense pas le locataire de cette formalité ! Les magistrats sont très sévères en cas de non-respect de ce formalisme.

En pratique, le bailleur devra être invité à concourir à l’acte de sous-location par acte extrajudiciaire (c’est-à-dire par Huissier de Justice, solution la plus sécurisante) ou par lettre recommandé avec demande d’avis de réception, en respectant un délai de prévenance d’au moins quinze jours.

Le refus du Bailleur de concourir à l’acte ou son silence ne bloquent néanmoins pas l’opération : passé le délai précité, le contrat de sous-location pourra alors être signé !

 Dans un prochain article, le régime juridique de la sous-location commerciale et ses principaux pièges seront abordés. A suivre…..


Auteur :

 

Matthieu Robillot

Matthieu Robillot

Département Juridique CBRE

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