Zoom sur les marchés de bureaux de l’Ile-de-France Nord-Est- 1ère Partie

Quelles sont les particularités immobilières et économiques de votre territoire ?

MA : Ce territoire qui couvre 5 départements se construit sur des extrêmes. Prenons l’exemple des 11^ème ou 12^ème arrondissements où le marché des bureaux en situation de sous-offre ne nous permet pas de répondre aux demandes des entreprises. Mais, il suffit de se  rapprocher de communes de la  1^ère couronne comme Saint Denis et Ivry,  pour constater une situation de sur-offre des bureaux ! Sans doute des communes à l’implantation géographique moins centrale, mais qui bénéficient d’un bon maillage des transports en commun et notamment de  réseaux  ferrés avec des lignes de métro et de RER accessibles.

Conséquence sur les loyers : les communes de la  grande couronne peuvent parfois pratiquer des loyers à 60, 70, 80 € le m² pour des locaux d’activité ou de bureaux d’accompagnement, alors que le loyer prime sur notre territoire s’élève à plus de 560 € le m².

Et sur quelles forces principales pouvez-vous vous appuyer pour attirer les entreprises ?

MA : L’une des particularités de l’Ile-de-France Nord-Est  est une bonne desserte de transports en commun  : RER, Transilien, Metro et Tramway. Prenons l’exemple de deux communes diamétralement opposées : Gennevilliers et Melun, mais toutes deux accessibles par le RER.

 Un territoire  qui s’ inscrit également à proximité de deux aéroports : Le Bourget et Roissy Charles de Gaulle, hub continental et international, autour desquels se développe une véritable dynamique économique. 

 Une même dynamique s’est créée avec les pôles tertiaires qui se sont constitués autour du Stade de France de Saint Denis et que l’on appelle communément « La Petite Défense ». Il s’agit du  3^ème parc  tertiaire après celui de Paris et de La Défense. D’autres parcs tertiaires se sont implantés dans le bas Montreuil, Fontenay sous-bois, le long des berges de Seine à Ivry avec une variété d’immeubles de bureaux intéressants. Ces pôles de première couronne, viennent compléter nos deux poumons tertiaires intramuros que sont le quartier d’affaires de la Gare de Lyon/Bercy (Paris 12^e) et la ZAC Paris Rive Gauche (Paris 13^e).

Compte-tenu de l’étendue et la diversité de ce territoire, comment CBRE accompagne ses clients dans leurs recherches immobilières ?  

MA : Pour répondre à la diversité des demandes de nos clients, utilisateurs comme investisseurs, nous avons en effet appris à maîtriser une variété de marchés de bureaux et de valeurs locatives. Nous couvrons des territoires géographiques allant des arrondissements du Nord et de l’est parisiens au Val d’Oise et à la Seine et Marne (77, 93, 94 et 95).

Composées d’une vingtaine de collaborateurs, nos équipes interviennent sur deux créneaux de surfaces pour des recherches d’acquisition ou de vente de biens. D’une part, la petite et moyenne surface (PMS) traitée par neuf consultants répondant aux demandes des entreprises cherchant des bureaux jusqu’à 1000 m² et d’autre part, la Grande Surface (GS) gérée par six consultants traitant les recherches de surfaces de bureaux de 1000 m² à 5000 m².

Toutefois, nous devons sans cesse adapter notre organisation aux évolutions des marchés de bureaux. L’année dernière, nous avons repensé la segmentation de la PMS bureaux en créant trois sous-secteurs géographiques : 18, 19^èmearrondissement  et 1^èrecouronne nord,  11, 20^èmearrondissent et 1^èrecouronne Est, 12, 13 arrondissement et 1^èrecouronne Sud Est . La spécialisation de nos consultants sur des territoires spécifiques s’imposait pour offrir un conseil sur mesure. Aujourd’hui, la raréfaction de l’offre nous conduit à réfléchir à une organisation plus affutée encore.