L’Île-de-France, première région économique française, abrite un marché des parcs d’activités pluriel. Entre héritage industriel et nouveaux pôles innovants, les parcs d’activités deviennent des espaces clés pour repenser l’aménagement, soutenir la croissance et accompagner la transition des territoires. Les contraintes foncières, les impératifs environnementaux et la recherche d’une meilleure intégration urbaine transforment leur rôle et leur attractivité.

Un parc francilien pluriel entre centralité et périphérie

Les parcs d’activités franciliens se sont développés au rythme de l’expansion urbaine, d’abord implantés en zones denses avant de s’étendre progressivement en périphérie. Cette évolution historique a façonné un parc hétérogène, où coexistent des sites anciens – parfois vieillissants – et des ensembles récents conçus pour répondre aux nouveaux standards du marché. Plusieurs sites historiques font l’objet de mutations profondes, portées par des opérations de requalification ou de redéveloppement. Parallèlement, des parcs d’activités de nouvelle génération émergent comme de nouvelles références en conciliant attractivité économique, durabilité et qualité de vie au travail. Cette cohabitation entre héritage industriel et innovation immobilière illustre la pluralité du tissu économique francilien.

L’Ile-de-France s’appuie aujourd’hui sur un réseau de près de 400 parcs d’activités totalisant 5,2 M de m² pour répondre aux besoins variés des entreprises. Polyvalents et flexibles, les parcs d’activités constituent des actifs adaptables, intégrant des usages variés tels que la logistique du dernier kilomètre, les activités de production, les services et, de plus en plus, des espaces dédiés aux loisirs. Plus de la moitié du parc francilien existant se concentre entre l’A86 et la N104, un anneau structurant qui offre un compromis entre accessibilité, proximité des zones urbaines et disponibilité foncière.

Visuel : concentration des parcs d’activités en Île-de-France

Source : CBRE Research, T3 2025

Marché des utilisateurs : prudence et pragmatisme, des mouvements immobiliers ciblés

En 2025, le marché francilien des parcs d’activités évolue dans un contexte marqué par l’incertitude. Les turbulences politiques, budgétaires, fiscales, économiques, et géopolitiques freinent les décisions immobilières et incitent les entreprises à adopter une posture plus sélective. Avec 102 100 m² placés au cours des 9 premiers mois de l’année, le marché des utilisateurs connait un net ralentissement. Toutes les tranches de surfaces sont impactées, mais les petites surfaces (< 1 000 m²) résistent mieux, portées par des PME agiles qui privilégient des solutions rapides pour répondre à leurs besoins d’agrandissement immédiats. Par ailleurs, le segment du neuf est le plus pénalisé. L’attractivité des locaux neufs, notamment sur le plan RSE, reste indéniable, mais les loyers élevés freinent certaines entreprises soucieuses de rationaliser leurs dépenses. Sur le plan géographique, la première couronne intra A86 conserve son dynamisme, tandis que les zones périphériques marquent le pas.

Du côté de l’offre, le taux de vacance francilien s’établit à 7,5 % au terme du 3^e trimestre 2025. Intra A86, l’offre immédiatement disponible recule sur les 9 premiers mois de l’année, reflet de l’activité transactionnelle soutenue dans les secteurs offrant centralité et accessibilité. Extra A86, l’offre immédiate affiche une certaine stabilisation en deuxième et en troisième couronne. Autre point notable : près de la moitié de l’offre immédiate est constituée de locaux neufs ou restructurés. De plus, le renouvellement du marché en offre neuve se poursuit dans une logique de modernisation de l’outil industriel et de valorisation du potentiel économique de la région Ile-de-France.

Le loyer moyen transacté dans les parcs d’activités en Île-de-France se stabilise à 126 €/m² sur les 9 premiers mois de l’année. Cette stabilité masque toutefois une intensification des négociations. Les mesures d’accompagnement progressent, signe d’un marché où bailleurs et preneurs cherchent à retrouver un équilibre. Une segmentation s’opère tant entre les différentes couronnes parisiennes qu’en fonction de la qualité des actifs. Les utilisateurs privilégient des solutions adaptées à leurs besoins immédiats, conciliant performance, localisation et maîtrise budgétaire.

Pour aller plus loin sur le sujet, téléchargez notre dernière étude sur le marché des parcs d’activités en Île-de-France (*sous réserve d’acceptation).

Au sommaire :

• Une cartographie du parc existant en Ile-de-France
• Une analyse des enjeux actuels et des tendances futures qui redessinent les contours du parc d’activités
• Un éclairage sur les évolutions du marché des utilisateurs et des investisseurs