Perte de la chose louée : que se passe-t-il en cas de destruction du local loué ?

Comment savoir si la chose louée est détruite en totalité ?

Plusieurs critères permettent de déterminer si un local est détruit en totalité.

Pour que la destruction totale de la chose louée soit caractérisée, la jurisprudence considère que la jouissance du local conformément à sa destination doit être devenue définitivement et totalement impossible.

Outre ce critère matériel, un arrêt récent de la Cour de cassation[1] retient un critère économique et considère qu’il y a perte totale de la chose louée quand le coût des travaux excède le coût de la valeur vénale du bien ou que ce coût ne peut pas être amorti compte tenu des revenus procurés par l’immeuble.

Enfin, la perte juridique est caractérisée lorsque l’activité prévue par le bail ne peut plus être exercée du fait de la destruction du local.

Quels sont les choix du preneur en cas de destruction du local loué ?

Aux termes de l’article 1722 du Code civil, la destruction totale du local entraîne la résiliation automatique du bail sans indemnité pour le preneur. Ainsi contrairement au cas où le bailleur refuse de renouveler le bail, le preneur ne pourra prétendre à aucune indemnité d’éviction en cas de résiliation du bail commercial.

En cas de destruction partielle de la chose louée, le preneur dispose en principe d’une option. Il peut :

• soit demander la résiliation du bail et n’aura dans ce cas droit à aucune indemnité,
• soit poursuivre son bail en demandant une diminution du loyer. Les parties continuent alors à respecter leurs engagements respectifs et le bailleur, de son côté, s’engage à remettre les lieux en état dans les conditions éventuellement fixées dans le bail

Toutefois, lors de la rédaction du bail, les parties peuvent envisager en fonction de critères définis par avance leur décision en cas de destruction partielle des locaux loués.

Régulièrement les parties ont recours au critère de la durée des travaux de remise en état : si les travaux de remise en état excèdent une certaine durée, chacune des parties pourra résilier le bail. En dessous de cette durée, le bail sera maintenu et le bailleur procédera aux travaux nécessaires à la remise en état des locaux. Le preneur pourra bénéficier d’une réduction de son loyer.

Certains baux peuvent également laisser au seul bailleur l’option de la poursuite du bail ou de sa résiliation.

Aussi il est essentiel en cas de survenance d’un tel sinistre de consulter les clauses de son bail.

[1] Civ 3^ème, 8 mars 2018, n°17-11.439