Tous les 3 ans, propriétaire et locataire de bureaux peuvent demander la fixation du loyer à la valeur locative. Cette demande reste toutefois encadrée. CBRE vous détaille les modalités.
Quand faire une demande de révision triennale de son loyer ?
A l’échéance de la première période triennale, le bailleur ou le preneur peut demander une modification du loyer. Des demandes en révision des loyers commerciaux peuvent être formées à tout moment à condition qu’entre chaque révision se soit écoulée une période d’au moins 3 ans.
Quel est le formalisme à respecter pour une demande de révision triennale de son loyer ?
La demande de révision de loyer doit être adressée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert.
Dans quelle mesure le loyer peut-il varier ?
L’article L.145-33 du Code de commerce, précise que « le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ». Néanmoins l'article L.145-38 tempère le principe en indiquant que la majoration ou la diminution du loyer ne peut excéder la variation de l’indice 5ICC, ILC ou ILAT).
- Lorsque l’indice et la valeur locative évoluent dans le même sens, le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative mais sa majoration ou diminution ne peut excéder la variation indiciaire (sauf si une cause de déplafonnement est invoquée).
Exemple : Le loyer en cours est de 100. Le loyer calculé en application de l’indice (loyer indiciaire) est de 140 et la valeur locative est de 135. Dans ce cas le loyer révisé sera de 135. En revanche, si la valeur locative est de 150, le loyer révisé sera plafonné à 140.
Le montant du loyer révisé est indiqué, sur le graphique ci-dessous, en gras et en vert.
- Lorsque l’indice et la valeur locative évoluent dans des sens opposés, le loyer en cours reste intangible (à moins que des motifs de déplafonnement ne soient rapportés).
L’exception au principe :
Le déplafonnement pour modification des facteurs locaux de commercialité. 3 conditions doivent être remplies pour que le prix révisé soit fixé à la valeur locative quelle que soit l’évolution de l’indice :
- Il est nécessaire que les facteurs locaux de commercialité aient matériellement été modifiés.
- Il faut ensuite démontrer que la valeur locative a varié de plus de 10 %.
- Il faut enfin établir un lien de causalité entre la modification alléguée et l’évolution de la valeur locative.
Le cas particulier de la clause d’échelle mobile
L’insertion d’une clause d’échelle mobile (clause d’indexation) ne fait pas obstacle à l’application des règles relatives à la révision triennale des loyers. Aux termes de l’article L.145-39 toute modification du loyer de plus ou moins 25 % en application d’une clause d’indexation ouvre le droit au réajustement du loyer à la valeur locative.
Propos recueillis par CBRE auprès de juristes en immobilier chez CBRE