CBRE a organisé une conférence sur la valorisation foncière pour les entreprises lors du dernier SIMI en décembre. CBRE vous dévoile les points clés abordés.
Qu’est-ce que la valorisation foncière pour les entreprises utilisatrices ?
La valorisation foncière est une approche méthodologique structurée visant à optimiser les conditions commerciales dans le cadre d’une cession d’actif, tout en maîtrisant les risques et les délais. Elle s’adresse à tous type d’utilisateur propriétaire foncier et concerne les actifs industriels et tertiaires : site libérable dans un avenir proche, site totalement ou partiellement inexploité, terrain à bâtir, friches industrielles,…
L’approche se définit en 4 grandes phases :
- Le recueil des données et une analyse de l’existant :
étude de marché, analyse de l’environnement économique et urbain, étude technique du bâti, étude d’urbanisme et de constructibilité - L’identification des scénarios de redéveloppement :
valorisation, rencontres avec les autorités locales et territoriales, bilan de promotion, analyse financière des options envisagées - La définition de la stratégie de commercialisation :
définition du mode opératoire (gré à gré, appel d’offres), calendrier, ciblage des prospects - L’accompagnement à la vente :
due diligence, pilotage de la vente, négociation et signature des actes
Le processus est long et peut s’avérer complexe ; il nécessite le recours à une large palette d’expertises dans les domaines techniques, juridiques, urbanistiques, commerciaux ainsi qu’une solide connaissance des marchés immobiliers.
Gérer le contexte administratif et légal
Selon Maitre Guinot, avocat spécialisé en droit d’urbanisme, associé du cabinet Lacourte Raquin, il est indispensable de bien cadrer le projet dans son paysage urbain et de définir en amont la faisabilité réglementaire du projet au regard des différentes règles de planification (PLU, SCoT,…). Il s’agit également d’être accompagné pour toutes les questions relatives au droit de l’aménagement, en particulier au financement des équipements publics rendus nécessaires par l’opération de redéveloppement du site. Concernant l’environnement, les conseils d’un spécialiste en dépollution des sols et des bâtiments permettront d’éviter des écueils qui pourraient compromettre l’opération.
Conseils d’experts
Emmanuelle Malherbe, Asset Manager Retail chez PSA PEUGEOT CITROEN, souligne les enjeux forts et multiples des projets de valorisation menés au sein du groupe automobile. Ce sont tout d’abord des enjeux d’ordre commercial : avec l’anticipation des cycles économiques, le maintien de l’attractivité des sites permet l’adaptation de l’outil commercial aux besoins du marché de l’entreprise. Financièrement, les impacts sont également de taille : la définition d’une valeur juste assure la mutation de l’activité de l’entreprise et le redéploiement éventuel sur un autre site, avec à la clef, la réalisation d’économies d’échelle dans le cadre d’une stratégie d’optimisation immobilière. En termes d’aménagement, la valorisation foncière place les friches au cœur des questions du renouveau urbain et participe au redéveloppement de quartiers entiers.
Emmanuel DUNAND, Directeur Ile-de-France de SNCF IMMOBILIER insiste sur l’importance de la préparation technique, administrative, urbanistique, juridique, commerciale… des dossiers le plus en amont possible. La réussite des étapes de préparation facilite le dialogue notamment avec les collectivités pendant toute la vie du projet et contribue à sa bonne réalisation.
Par ailleurs, les installations ferroviaires ont une histoire qui s’inscrit elle-même dans l’évolution d’un territoire et leur rôle a souvent été moteur dans le développement social et économique local. Au-delà même d’un projet économique, la valorisation foncière doit être étroitement liée à un mécanisme de progrès touchant toutes les strates de la cité. Et pour ce faire, les entreprises doivent créer et entretenir de bonnes relations de travail avec les divers acteurs des collectivités locales ; travailler étroitement, être à l’écoute et s’adapter à l’évolution des politiques urbaines et des usages de la ville permettent de conduire efficacement son projet.
Les Responsables Immobiliers de PSA et de la SNCF attirent l’attention sur un certain nombre de points essentiels qui permettront le succès d’une valorisation foncière :
- Bien connaitre le site grâce à un audit complet des documents pour apprécier son attractivité par rapport à un marché et pouvoir adapter son redéploiement en fonction des dynamiques locales
- Maitriser la législation et les contraintes juridiques inhérentes à un projet de redéveloppement
- Définir des objectifs précis et établir un calendrier d’actions et un plan de communication en étant force de proposition et en illustrant ses ambitions
- Entretenir un dialogue régulier avec les parties prenantes, à savoir les promoteurs, les élus et les prestataires, tout en conservant son indépendance
- Impliquer toutes les parties en amont du projet pour tenir les délais, éviter les surprises en cours de route et enregistrer les propositions au sujet du redéveloppement
- Innover dans un projet immobilier urbain et architectural pour susciter l’intérêt et obtenir l’adhésion
- Etre accompagné par des professionnels (avocat, conseil,..) et s’entourer d’une équipe pluridisciplinaire
Stéphane BUND, Directeur de CBRE Project, confirme l’importance d’une approche organisée et structurée pour optimiser autant les résultats financiers que les retombées en termes d’image. Et surtout, tenir les délais pour des projets qui s’inscrivent dans le long terme et qui sont sujets à des aléas. Fort de son expérience et de ses collaborations avec les industriels confrontés aux problématiques de valorisation foncière, il conseille avec ses équipes les directeurs immobiliers dans le redéveloppement des sites industriels. Une coordination possible grâce à l’éventail de services proposés par CBRE : connaissance des marchés, expertise de tous type de biens immobiliers, maitrise des relations entre les différents acteurs, indépendance vis-à-vis des promoteurs et des collectivités et pluridisciplinarité des équipes.
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