Globalisation, évolutions démographiques et mutations technologiques : comment ces tendances de fond vont-elle impacter les marchés d’immobilier d’entreprise à moyen terme ? Quelles opportunités vont-elles faire émerger pour les investisseurs ? Quels risques existe-t-il à les ignorer ?
Certes, la globalisation des échanges et l’interconnectivité croissante des économies constituent indéniablement un facteur d’accroissement de la volatilité au niveau mondial. Mais, dans le secteur immobilier, le développement exponentiel de l’information, des services et des savoir-faire accroît fortement les opportunités de marché et facilite la circulation des flux de capitaux.
Pour les investisseurs, autrefois cantonnés aux localisations les plus proches et aux produits les mieux connus, l’amélioration de l’accès aux données de marché a permis d’élargir leur horizon d’acquisition tant du point de vue géographique qu’en termes de typologie d’actifs. Les grands investisseurs internationaux sont désormais davantage familiarisés avec les principaux marchés étrangers, où ils n’hésitent plus à ouvrir des équipes locales, l’Amérique du Nord et l’Europe du Nord-Ouest disposant toujours d’une longueur d’avance grâce à leurs plus grandes transparence et lisibilité. Le marché londonien, où plus de 60 % des acquisitions ont été réalisées par des étrangers ces 10 dernières années, constitue l’illustration la plus aboutie de ces métropoles portes d’entrée pour les capitaux internationaux.
Le développement de l’information a favorisé la globalisation des flux d’investissement immobilier
Par ailleurs, l’immobilier doit de plus en plus être considéré sous l’angle des populations qu’il accueille : où vivent-elles, comment travaillent-elles, que désirent-elles ? D’un point de vue démographique, le vieillissement de la population, en particulier dans les économies avancées, constitue l’une des tendances les plus impactantes pour l’immobilier, en particulier dans le domaine du tourisme, des loisirs, de la santé et du résidentiel. De fait, d’ici 2030, le nombre de seniors dans le monde va progresser d’un tiers, pesant pour la moitié dans la croissance de la consommation urbaine attendue.
Autre facteur d’importance à prendre en considération : le potentiel de croissance des pays émergents. Selon l’OCDE, en 2030, 63 % du PIB mondial sera produit dans les pays émergents et la moitié de la classe moyenne mondiale résidera en Asie. Cela impliquera un rééquilibrage d’ampleur inédite dans la distribution de la richesse à l’échelle globale, qui ne manquera pas d’affecter l’ensemble des secteurs de l’immobilier. Au vu de ce potentiel de croissance à long terme, des opportunités sont aujourd’hui à saisir pour les investisseurs capables de s’y positionner en précurseurs.
Enfin, à l’échelle mondiale, l’urbanisation va se poursuivre, les grandes métropoles se positionnant de plus en plus comme des centres d’innovation, attractifs pour les activités économiques comme pour les populations, que ce soit dans les pays émergents ou dans les économies avancées. Dans ces dernières, la préférence marquée pour l’urbain des jeunes générations atteste d’un phénomène de retour vers le centre qui ne sera pas sans conséquence pour l’immobilier.
Enfin, c’est désormais un lieu commun de souligner comment l’incroyable développement de la mobilité rendu possible par les nouvelles technologies de communication sans fil est en train de bouleverser la définition des différents produits immobiliers, à l’image du bureau ou de l’hôtel. Mais certaines tendances de fond impacteront plus directement les choix de localisation, à commencer par la nouvelle importance accordée par les entreprises à la disponibilité des talents, devenue le facteur de décision clé pour la moitié d’entre elles. Le phénomène est particulièrement évident dans le domaine des industries high-tech, qui constituent pour les économies avancées telles que les USA le principal leader de tendance pour le marché des bureaux. Ainsi, le besoin croissant pour le secteur de capter et retenir les meilleurs talents y a conduit à l’émergence de nouveaux marchés attractifs en dehors des centres établis, proposant des coûts immobiliers plus accessibles et en liaison le plus souvent avec de centres universitaires spécialisés.
Choix d’une zone d’implantation : les différents facteurs de décision
Dans le secteur industriel, l’avènement du e-commerce tend clairement à rapprocher l’immobilier logistique des bassins de consommation, ce qui redonne de l’attractivité à d’anciens sites délaissés mais proches des centres urbains.
Enfin, le développement prochain des véhicules autonomes va impacter fortement à la baisse les coûts du transport des marchandises, ce qui rebattra la carte des localisations potentielles pour les sites logistiques. Et, dans les secteurs du tertiaire et du résidentiel, cela devrait conduire à la disparition de la problématique du stationnement, grâce à la mutualisation des flottes, et à une nouvelle appréhension de la distance domicile/travail, ce qui ne manquera pas de bouleverser totalement la physionomie des centres urbains.
Auteur : Christelle Bastard