Le coworking : un marché au développement récent qui pourrait atteindre jusqu’à 20% de l’offre de bureaux d’ici à 5 ans selon la dernière étude de l’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE) « Coworking et immobilier de bureaux en Île-de-France »
L’ORIE, recense entre 254 et 265 espaces de coworking (1) et estime que les espaces de coworking représentent aujourd’hui 100 000 m² soit 0,2% du parc de bureaux francilien (53,1 m²). La capitale concentre 70% de l’offre de locaux de coworking en France, dont 80% sont regroupés à Paris et dans les Hauts de Seine. « En 2016 sur Paris Centre-Ouest, le coworking et les centres d’affaires ont représenté 12% de la demande placée à la location sur les transactions de bureaux de plus de 1 000 m² » selon CBRE.
Un concept qui se décline sur tous types d’actifs
Le concept d’espace de coworking développé aujourd’hui par les opérateurs immobiliers est tout simplement une nouvelle génération de bureaux équipés, dédiés ou en location temporaire à tous types de travailleurs qu’ils soient indépendants ou salariés d’un grand groupe. Un concept qui peut se décliner au sein de tous types d’actifs immobiliers tels que cafés, logements, hôtels, gares, universités…
Un levier de rationalisation, mais aussi de partage d’expertise
Ces espaces collectifs conçus à partir d’espaces de travail et de détente variés favorisent l’échange des expertises et la réalisation des affaires dans un esprit communautaire porté par des outils de communication digitale comme les plateformes numériques ou les réseaux sociaux.
Environnement de travail flexible, l’espace de coworking est un levier de rationalisation économique qui permet d’optimiser l’occupation des espaces vacants ou sous-occupés qui séduit aussi bien les propriétaires que les utilisateurs.
Un impact encore incertain sur le marché des bureaux
Les avis divergent. Selon certains, les conséquences de l’optimisation des espaces vacants pourraient-être un ralentissement du rythme des mises en chantier, la réduction de 20% des surfaces en entreprise et l’accélération des reconversions des immeubles les moins modernes. Si cette tendance s’affirmait, les utilisateurs pourraient créer leurs propres espaces de coworking jusqu’à développer de nouveaux modes de production de bureaux. Selon d’autres, le coworking n’aura aucune influence sur le marché des bureaux et deviendra une simple offre complémentaire.
Des enjeux juridiques et fiscaux spécifiques ?
Les acteurs considèrent que la plupart des réglementations actuelles permettent de garantir la flexibilité qui constitue la valeur ajoutée de l’activité de coworking. Les freins se posent davantage en termes de droit public que de droit privé, puisque le contrat de prestation de services s’il nécessite quelques précautions d’usage pour éviter un risque de requalification en bail commercial, apparaît bien adapté à cette activité.
L’Observatoire souligne la nécessité d’adapter « le cadre juridique et fiscal aux cas d’exploitation de coworking temporaire ou instaurant une mixité d’usage qui ne peut supporter les mêmes taxes que l’immobilier traditionnel », et souhaite encourager une meilleure connaissance du marché du coworking à travers la mise en place d’un organisme dédié.
(1) Selon les statistiques de Néo-nomade et de l’Institut d’aménagement et de l’urbanisme à partir desquelles a été rédigé le rapport de l’ORIE.
Pour toute information supplémentaire, contactez Norbert Pulin et Stephane Bund CBRE Design & Project
Pour en savoir plus consultez la synthèse de L’étude coworking et immobilier de bureaux en IDF