Futurs locataires, attention à ne pas vous arrêter au niveau de loyer. Pour calculer votre cout global immobilier, il faut prendre en compte les charges et la fiscalité, qui en immobilier d’entreprise est élevée. Ces éléments, eux aussi, peuvent se négocier avec le propriétaire.
En ce qui concerne les charges
Un bon conseil : vérifier le niveau de charges de l’immeuble visé.
La nature de l’immeuble, son âge, la gestion du bâtiment, et les locataires eux-mêmes, influencent le montant des charges. Par exemple, méfiez-vous des immeubles anciens de grandes hauteur (IGH), qui disposent d’un service pompier et d’un accueil, la provision pour charges dépasse souvent 100 €/m²/an/HT/HC.
- Au moment de la visite, soyez attentif pour voir si les locataires respectent des règles strictes ou si rien n’est fait pour économiser les dépenses communes de l’immeuble.
- Demandez le budget de charges des années précédentes pour comparer et vérifier que le budget est bien tenu. C’est un moyen de voir si les charges évoluent plutôt à la hausse ou à la baisse. Il arrive fréquemment de voir un immeuble bien tenu réduire d’année en année sa provision pour charges. Car ce sont souvent les contrats de maintenance et les fluides qui pèsent sur le budget. Or, la mise en concurrence régulière des sociétés de gestion (property management) permet souvent des économies importantes.
La possibilité de caper les charges
Les charges et les travaux sont des sources importantes de conflits entre propriétaires et locataires de bureaux. Etant donné que le statut des baux commerciaux (article L 145-1 et suivants du Code de Commerce) ne liste pas les charges récupérables par le bailleur, c'est le bail qui définit ce que le locataire doit payer ou rembourser au propriétaire. Malheureusement, ces clauses de charges sont souvent mal rédigées ou incomplètes. C’est pourquoi, il n'est pas facile de savoir qui doit en assumer les frais.
Il est possible de limiter à la hausse l’évolution des charges locatives. Les propriétaires sont souvent récalcitrants à ce genre de pratique, mais pour des immeubles très anciens ou des immeubles très mal situés, il ne faut pas hésiter à en faire la demande. En effet, certains propriétaires préfèreront louer leurs immeubles plutôt que d’avoir du vide locatif.
Le remboursement de l’impôt foncier et de la taxe bureaux
La loi prévoit que la taxe foncière pour les bureaux en IDF (TABIF) et la taxe sur les bureaux sont dues par le propriétaire sauf cas particulier. Mais en pratique, le locataire retrouve systématiquement dans son bail une clause qui lui impose de rembourser la fiscalité au bailleur.
Or, rien ne justifie cette pratique et en fonction du contexte (marché offreur ou demandeur) il est possible de tenter une négociation sur ce point. Le remboursement de la fiscalité dans le contexte actuel de hausse généralisée des prélèvements obligatoires, peut faire l’objet d’une discussion entre le bailleur et le locataire. C’est un point que les entreprises ont intérêt à garder en tête dans les négociations (Dernier exemple en date, la taxe sur les bureaux qui a augmenté de 65 % en Ile-de-France).
En pratique, le remboursement de la fiscalité par le locataire est un usage bien ancré. Il est donc difficile de négocier. Mais comme disait Virgile, la fortune sourit aux audacieux.
CBRE a retenu cet extrait du mémoire de Foulques du Réau préparé dans le cadre d’un 3ème cycle en immobilier d’entreprise à la Sorbonne. Depuis janvier 2007, Foulques du Réau est consultant chez CBRE.