Bilan 2015 et perspectives 2016
Sur la dorsale nord/sud, Lyon bénéficie d’une excellente situation géographique, d’une connexion autoroutière de premier choix, d’un bassin de consommation et d’un parc logistique de qualité représentant plus de 4 millions de m².
2015 a été une nouvelle fois une année dynamique pour le marché immobilier logistique en région Rhône Alpes qui confirme son statut de deuxième pôle logistique national.
LA DEMANDE PLACEE
La demande placée atteint un niveau historique avec 362 000 m², soit une hausse de 21% des volumes par rapport à l’année 2014 et 22 transactions comptabilisées dont 1 seule vente dans le cadre d’un clef en main à l’acquisition de 30 000 m² sur la Plaine de l’Ain
Les transactions ont été réalisées à 75% sur des entrepôts de classe A existants et 55 % des surfaces placées l’ont été dans le cadre de prise à bail par des chargeurs dans les secteurs de la grande distribution du e-commerce.
L’un des faits les plus marquants de 2015 au niveau régional aura été la rapide commercialisation de l’entrepôt XXL classe A de 59 000 m² pour BUT à Pusignan qui a su saisir cette opportunité sur un secteur géographique qui ne proposait pas de surfaces existantes supérieures à 40 000 m² et une pénurie de foncier dédiée à la logistique.
L’OFFRE
La rareté des surfaces disponibles sur la Plaine de l’Ain, font que les utilisateurs se sont fortement positionnés sur l’Isle d’Abeau (46%) et la Rocade Est (32%).
On citera notamment 2 transactions locatives significatives réalisées par CBRE Lyon sur des entrepôts Classe A situé à l’Isle d’Abeau :
- L’une de 23 000 m² pour le compte de SPARTOO (e-commerce de chaussures et vêtements)
- Et la seconde de 9 500 m² pour le prestataire GEODIS qui ont su profiter de conditions financières favorables pour maîtriser leur coût immobilier.
LES VALEURS
Les conditions locatives des entrepôts bénéficiant d’autorisations ICPE demeurent stables avec un niveau de loyer facial compris entre 41 et 45 €/m²/an HT HC selon les emplacements et la durée des baux. C’est très différent pour les sites plus anciens qui ont vu leurs valeurs largement chahutées.
LES PERSPECTIVES POUR 2016
- Nous constatons une baisse significative du stock d’entrepôts de qualité et de classe A avec 183 000 m² vacants dont 3 entrepôts compris entre 21 000 et 37 000 m².
- Nous annonçons avec beaucoup d’enthousiasme le retour de la construction d’entrepôts en blanc avec 2 bâtiments de 23 000 et 30 000 m² livrés d’ici fin d’année sur l’Isle d’Abeau.
- Nous devrions voir une reprise des projets en gris pour des livraisons en 2017, déjà 150 000 m² prêts à être livrés sous 10 mois après accord pour pallier le manque d’offre.
- L’absence de fonciers disponibles de grande taille pousse les consommateurs d’entrepôts XXL, c’est-à-dire entre 50 et 80 000 m² à s’éloigner à 100 km de Lyon pour optimiser leur supply-chain en opérant des regroupements.
La conjoncture rendant les transactions plus incertaines, les délais de décision plus longs et le stock de qualité en baisse, CBRE anticipe une année de transition sur ce marché, même si d’ores et déjà environ 75 000 m² d’entrepôts devraient être comptabilisés au 1er trimestre.