Si je ne veux pas me retrouver engagé plus longtemps que je ne le souhaite avec un bail commercial, je dois veiller scrupuleusement aux dates « anniversaires » du contrat qui me lie au propriétaire.
2 cas de figure pour résilier :
- Au terme contractuel ou à l’échéance triennale, le congé devra être donné 6 mois avant.
- Au delà du terme contractuel, le préavis pourra varier entre 6 et 9 mois car la règle de la fin du trimestre civil en cours s’applique en plus des 6 mois.
Un exemple pour y voir + clair :
- ma PME trouve les locaux de ses rêves et signe un bail de 9 ans qui prend effet le 15 juillet 2010
- La date de sortie du bail est le 14 juillet 2019.
- Au-delà de 9 années et dans le silence des parties, le bail se prolonge tacitement et sa durée devient indéterminée.
- Deux échéances triennales (14 juillet 2013, 2016) s’offrent à moi pour résilier mon bail en cours. Un préavis de 6 mois par acte d’huissier pourra être remis au propriétaire avant les 14 janvier 2013, et 2016
- Pour quitter définitivement mes locaux en fin de bail à la date du 14 juillet 2019, il faudra délivrer congé au plus tard le 14 janvier 2019.
- Si cette échéance m’a échappée, et que je dénonce mon bail, selon la procédure, seulement le 15 mars 2019, c’est alors la règle de la fin du trimestre en cours qui s’applique, ce qui signifie que je resterais locataire jusqu’au 30 septembre 2009.
(15 mars + 6 mois = 15 septembre, date qui tombe au milieu du trimestre civil. Le bail courra donc jusqu’au 30 septembre)
En complément :
Les lettres recommandées avec accusé de réception ne sont pas recevables, seul l’acte d’huissier fait foi. Le propriétaire pourra invalider le congé pour vice de forme.
Le délai habituel des préavis concernant les baux commerciaux pourra être allongé mais jamais réduit à moins de 6 mois.
Le texte de référence :
Article L145-9 du Code de commerce – Modifié par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 – art. 45
« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l'alinéa précédent. (…)
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »
La jurisprudence :
En indiquant « dernier jour du trimestre civil » à la place des« usages locaux », la nouvelle rédaction de l’article L145-9 du Code de commerce, issue de la loi LME du 4 août 2008 a semé le doute sur la date pour laquelle le congé doit être donné. L’objectif était de généraliser le principe appliqué à Paris (fin du trimestre civil en cours) à tout le territoire national. Cette substitution a créé l’ambigüité. La question s’est donc posée de savoir s’il fallait tenir compte de la fin du trimestre civil en cours à l’issue du bail comme aux échéances triennales.
La jurisprudence met un terme à la controverse et considère que la fin du trimestre civil en cours ne vise que le congé délivré lors de la tacite prorogation du bail :
- Le 1er arrêt considère que « le terme d’usage ne pouvait être retenu qu’en cas de reconduction tacite du bail. » Cour de Cassation – 3ème Chambre civile – 23 juin 2009
- Le second arrêt confirme acte que « les nouvelles dispositions l’article L145-9 du Code de commerce, (…) ont vocation à s’appliquer en cas de tacite prorogation du bail, mais non à l’occasion d’un congé donné en fin de période triennale. »
TGI de Paris – 28 janvier 2010
Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CB Richard Ellis