Lors d’une récente interview, un chef d’entreprise conseillait de se méfier de la différence entre les surfaces locatives et surfaces utiles. Il mettait en lumière que la profession ne dispose pas de réglementation en matière de surface, telle que la loi Carrez pour l’habitation.
CBRE revient sur la notion de surface. Il n’existe pas en effet de définition légale de la surface utile pour l’immobilier d’entreprise. Ce flou est d’autant plus gênant que c’est la surface utile qui est inscrite dans les baux et qui détermine donc le niveau de loyer.
Comment se calcule la surface utile ?
Définition de la surface Utile Brute
La surface utile brute (S.U.B.) correspond à la surface horizontale située à l’intérieur des locaux, de laquelle sont déduits les éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, refends gaines techniques, circulations verticales…), les locaux techniques hors combles et sous-sols (chauffage, ventilation, poste EDF, commutateur téléphonique) à l’exclusion de ceux exclusivement réservés à l’usage d’un locataire (salles informatiques par exemple).
Cette surface sert de référence pour le calcul du loyer et est généralement inscrite dans le bail.
S’agissant des parties communes, un calcul basé sur une répartition par quote-part est généralement appliqué.
Surface S.U.B. = 321,7 m²
Définition de la surface Utile Nette
La Surface Utile Nette (S.U.N.) s’obtient en déduisant de la surface utile brute la quote-part pour les parties communes, les locaux techniques non partagés, les circulations horizontales (couloirs, paliers d’ascenseur et d’escalier, sas de sécurité) ainsi que les locaux sociaux et les sanitaires.
Ce calcul permet d’établir la surface effectivement réservée aux espaces de travail : bureaux, ateliers, laboratoires, salles de réunion…
Surface S.U.N. = 184,9 m²
Comment comparer les surfaces de bureaux SUB et SUN ?
Le ratio SUN / SUB permet d’apprécier le rendement utile d’un bâtiment. Ce ratio exprime le rapport entre la surface louée (donc le prix payé) et la surface réellement disponible pour l’implantation des postes de travail (déterminant les effectifs hébergés). Dans un contexte de rationalisation des coûts immobiliers, les immeubles présentant un mauvais ratio SUN / SUB sont désavantagés par rapport à ceux présentant des valeurs locatives comparables mais permettant une densité plus élevée des espaces de travail.
Néanmoins, prenez garde à la pertinence de ce ratio en terme de logeabilité. Il est très important de prendre en compte les facteurs suivants : facilité à diviser l’espace sans redondance des circulations, importance des angles-morts, présence de poteaux limitant la flexibilité… Enfin, pensez aux objectifs de développement durable et notez que les immeubles profonds très efficaces en termes de surfaces utiles sont également très énergivores (besoins en climatisation et en éclairage accrus).
Pour un immeuble de bureaux moderne, un rapport entre surface nette et brute se situe idéalement entre 0,80 et 0,85. Un exemple concret : dans une tour récente de La Défense, 1000 m² de surface brute peuvent offrir jusqu’à 850 m² d’espace de travail effectif.
Les bâtiments plus anciens affichent des performances moindres, avec des coefficients oscillant entre 0,65 et 0,75. La configuration des plateaux, leur profondeur et leur géométrie influencent directement ces valeurs. Une analyse approfondie avant la signature du bail permet d’optimiser le coût réel par poste de travail.
Un diagnostic précis des surfaces par un expert certifié garantit une évaluation fiable de la rentabilité locative de votre futur espace professionnel.
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