Les valeurs locatives foncières cadastrales servent d’assiette de calcul des taxes perçues par les collectivités territoriales à savoir : la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la contribution foncière des entreprises (C.F.E).
Partant de 1970, les valeurs locatives en usage sont décorrélées du marché, obsolètes, complexes, voire inéquitables et mal comprises des contribuables.
Confirmée par la dernière Loi de Finances, la révision de ces valeurs concerne uniquement les locaux commerciaux et les locaux professionnels, à l’exclusion des locaux d’habitation et des bâtiments industriels et applicable dès cette année.
Dorénavant, ces valeurs seront établies à partir des loyers réellement constatés avec une mise à jour régulière. Afin d’éviter les impacts d’une potentielle augmentation des bases imposables, des mécanismes temporaires de modération ont été prévus :
• Un coefficient de neutralisation pour maintenir un équilibre entre les différentes taxes
• Un « planchonnement » qui consiste à retenir comme assiette de calcul une valeur moyenne entre l’ancienne et la nouvelle valeur locative
• Un lissage sur 10 ans de l’augmentation des taxes
Faute de références anciennes, les propriétaires de biens livrés en 2017 ne pourront pas bénéficier des deux derniers processus d’atténuation.
A ce jour, il est difficile de savoir précisément parmi les redevables, lesquels seront les gagnants et les perdants de la réforme. Au vu des premières simulations, il semblerait toutefois que les biens immobiliers les plus impactés défavorablement seront les commerces de centre-ville, les maisons de retraite, les hôtels, les crèches, les centres médicaux, les cliniques et dans une moindre mesure les galeries marchandes.
Le montant de ces taxes dépend également des taux décidés par les collectivités locales et appliqués aux bases locatives. A cet égard, une vision optimiste consisterait à envisager une baisse de ces taux pour atténuer les effets d’une éventuelle hausse des valeurs cadastrales.
Cependant, au regard de la politique actuelle de l’Etat visant :
• D’une part, à réduire les fonds attribués aux collectivités locales
• D’autre part, à supprimer la taxe d’habitation pour 80% des contribuables
on peut être dubitatif quant à l’éventualité d’une telle perspective.
Auteur : Dominique Le Besnerais CBRE GWS Finance Fiscality
Romain Ferré
Département Fiscalité CBRE