La reconfiguration des implantations logistiques est en marche et ne tarit pas. Les restructurations des circuits liées aux changements de modes de consommation, associées aux quêtes d’économie d’échelle de la grande distribution, se poursuivent et dynamisent le marché immobilier (3,7 millions de m² placés en 2016). Du très grand format aux petites unités urbaines, la diversification des typologies de produits s’implémente à mesure que les cahiers des charges des utilisateurs s’étoffent.
Effet substantiel pour le marché, les entrepôts XXL prennent leur marque et s’essaiment dans les territoires, en France comme en Europe. 2016 voit leur nombre croître pour atteindre un niveau maximum jamais observé depuis 2008 : plus d’une quinzaine d’opérations de plus de 50 000 m² ont regroupé 1,1 millions de m², soit 30 % de la demande placée totale. Après cette explosion des volumes > 50 000 m² entre 2015 et 2016, d’importantes signatures XXL voire – de plus en plus fréquemment – triple XL (plus de 100 000 m²) sont en cours ou attendues et doperont les volumes en 2017.
Distributeurs et prestataires s’adaptent progressivement aux changements de l’univers du retail, délaissant les systèmes en flux poussés au profit de circuits plus réactifs, aptes à fusionner les canaux de vente en un seul site, voire en un seul circuit logistique.
En Ile-de-France, le manque de foncier voire la fiscalité locale pénalisent les grands projets qui se repositionnent sur les régions frontalières. Face à ce desserrement et à l’éclatement croissant des flux, les unités de transbordement sont appelées à se pérenniser le plus proche possible de la zone dense.
Messageries et espaces logistiques urbains sont pris d’assaut dans les grandes villes, Paris en tête.
La digitalisation (gestion des données, capteurs…) touche très largement l’ensemble des implantations et contribue à « libérer » des process automatisés jusqu’alors rigides. La révolution est en marche, avec pour conséquence des impacts plus ou moins importants en matière immobilière, selon les réponses – différenciées – apportées par les supply-chain à l’objectif d’augmentation de la productivité. Rationalisation, optimisation, verticalisation… autant de formats aux conséquences clés pour le marché de demain.
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Evolution annuelle des montants engagés en France (actifs industriels et logistiques)
Côté investisseurs l’attractivité des actifs logistiques n’est plus à démontrer (2,7 milliards d’€ engagés en 2016), avec un engouement maintenu des fonds d’investissements (plus de 70 % des montants engagés sur les 3 dernières années). Le haut du cycle approche, mais l’abondance de capitaux et le maintien probable des taux longs à un niveau bas animeront le marché en 2017.
Sur ce marché en plein effervescence, des questions d’ordre législatif alimenteront les débats dans les prochaines années : définition d’un cadre fiscal lisible et adapté, mise en adéquation des normes ICPE et ERP, garantie décennale des bâtiments autoportants ou encore acceptation règlementaire de la verticalité. Autant de chantiers qui jalonnent le parcours de l’immobilier logistique en France, dans un contexte changeant mais marqué par une quasi-parfaite stabilité des valeurs locatives.