L'indice ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) d’indexation des loyers de bureaux est à présent disponible. Publié trimestriellement par l’INSEE, il concurrence l’ICC (Indice du Coût de la Construction). Le but de l’ILAT n’est pas d’avantager l’un ou l’autre des signataires du bail mais d’améliorer la visibilité des décideurs concernant les variations de loyers. La hausse de l’ILAT devrait être plus modérée que celle de l’ICC en 2012 et 2013.
ICC versus ILAT
L’ICC se comporte de manière erratique en raison notamment de son lien avec les prix des matières premières. Un exemple peu représentatif mais significatif est la hausse des loyers indexés sur l’ICC de + 8,85 % entre le 2ème trimestre 2007 et le 2ème trimestre 2008, suivie par une baisse de – 4,10 % l’année suivante.
L’ILAT stabilise les variations de loyer pour 2 raisons :
- l’ILAT est fonction de variables comme le PIB et l’indice des prix (hors tabac et loyer) qui sont généralement plus stables. Depuis la mise en place de l’euro, l’inflation a peu souvent dépassé les + 2 %, et le PIB en valeur les + 4 % de croissance, ce qui a évité de très fortes augmentations de l’ILAT.
- le calcul de l’ILAT intègre les variables non en niveau courant mais en moyenne sur les 4 derniers trimestres : les variations brusques sont donc réparties sur quatre trimestres, limitant l’ampleur des changements.
Un choix qui reste néanmoins à méditer
L’ILAT est généralement plus avantageux que l’ICC pour les locataires que pour les propriétaires puisque, même si ce n’est pas toujours le cas, sa croissance est souvent plus faible.
Le choix, parfois proposé, entre ILAT et ICC capé à 3,5 % est plus difficile à trancher puisque l’un et l’autre avantagent le bailleur ou l’utilisateur selon la durée du bail et la date de prise d’effet du bail.
En voici un exemple :
Dans l’exemple, les hausses de loyer sont toujours plus importantes avec l’ICC non capé qu’avec l’ILAT. Mais en cas de sortie du bail au bout de 6 ans, la hausse des loyers est plus importante avec l’ILAT qu’avec l’ICC capé, pour une prise à bail au 2ème trimestre 2003 ou 2006. C’est l’inverse pour une prise à bail au 2ème trimestre 2001. Notons que les « performances » relatives des différents indices dépendent en partie du trimestre de référence choisi, ici le 2ème.
> Pour en savoir plus :
Télécharger le ViewPoint L’ILAT, DESCRIPTION ET PERSPECTIVES en pdf.
Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CBRE