La preuve par la carte : Flash-back sur la mue de la Rive Gauche
Limiter les quartiers d’affaires franciliens à la Défense et au Quartier Central des Affaires n’a plus vraiment de sens. Halte aux préjugés et à la seule géométrie d’une histoire de l’immobilier tertiaire parisien qui débuta par un « triangle », fut-il en or…
Désormais, la rive gauche complète harmonieusement la rive droite et forme un marché parisien, global et perméable. Les entreprises recherchent des locaux dans Paris avant tout et franchir la Seine devient de plus en plus anecdotique. De surcroît, placée dans la perspective d’un futur Grand Paris des transports, la démarcation de la Seine tend à s’estomper, quand elle n’en devient pas un acteur au travers des navettes fluviales. En atteste l’estimation par CBRE d’un volume placé moyen annuel depuis 2007 de 30 000 m² en provenance d’autres marchés franciliens, dont la rive droite et l’ouest francilien principalement.
Si densité rime avec attractivité, notre carte atteste de la métamorphose de la Rive Gauche. CBRE a cartographié 1 688 transactions toutes surfaces confondues entre le 1/01/2007 et le 31/12/2013. L’année 2007 a été retenue. Elle correspond en effet à la mise en œuvre de la RGPP, (révision générale des politiques publiques et MAP/modernisation de l’action publique à partir de 2012) et à une certaine accélération de son volet immobilier des cessions domaniales.
La transformation de la Rive Gauche suit principalement 2 axes :
un renouvellement du parc et une fluidification de son marché.
La rive gauche possédait un parc immobilier tertiaire, souvent obsolète, relativement accaparé et « trusté » dans ses grands ensembles par le secteur public et les sièges de grandes entreprises étatiques le plus souvent. Cette prépondérance géographique, l’importance à la fois physique et sociale des superficies occupées ont eu pour conséquence une certaine inertie immobilière des grandes entreprises, lesquelles ont figé, voire verrouillé, les mouvements de ce marché.
Le désengagement progressif du secteur public a ainsi pu remettre sur le marché un certain nombre d’immeubles tertiaires que des investisseurs privés ont le plus souvent lourdement réhabilités. Ces immeubles, désormais adaptés aux standards tertiaires modernes, ont ensuite été commercialisés, reconfigurant dans un grand nombre de cas leur utilisation en multi-locataires.
Cette évolution s’est particulièrement illustrée à travers neuf immeubles totalisant 122 000 m² environ. Ces neuf actifs étaient occupés par neuf entités publiques et/ou grandes entreprises (Douanes, CEA, la Datar, Natexis/ex-Crédit National, France Télécom, Education Nationale, …) alors qu’aujourd’hui ce sont plus de 35 entreprises qui y sont installées. La mutation se poursuit d’ailleurs et la dernière cession significative de l’état sur ce secteur date de juin 2014 et concerne l’ensemble Penthemont, 12 500 m² rue de Bellechasse, qui sera revalorisé par la foncière des 6ème et 7ème à partir de 2016. Parions qu’une ou plusieurs entreprises privées viendront animer la commercialisation de cet immeuble et renforcer cette analyse.
Les 3 pôles tertiaires de la Rive Gauche de Paris :
- Le pôle Montparnasse est connu et recherché des entreprises pour sa centralité, son identité tertiaire forte ainsi que pour son excellente desserte en transports en commun. La tour fait beaucoup parler d’elle dans la presse. La situation est pourtant inversement proportionnelle aux critiques : les 300 copropriétaires font preuve d’une entente exemplaire pour procéder au désamiantage et vont même au-delà des obligations légales. Le bâtiment reste même occupé pendant les travaux.
> Voir les bureaux à louer dans le quartier Montparnasse - Le Front de Seine bénéficie d’une identité architecturale singulière et d’une bonne desserte assurée notamment par la ligne C du RER. Le renouveau de la dalle de Beaugrenelle renforce le potentiel et l’attractivité du quartier. Les investisseurs ne s’y trompent pas comme en attestent les acquisitions récentes de la tour Hachette (13 000 m²), qui sera rénovée début 2015 et de la tour Mirabeau^dont une revalorisation est envisagée à plus long terme. Ce quartier d’affaires va s’étendre à son extrémité ouest. La jonction entre le 15ème et Issy-les-Moulineaux se fera via les projets d’envergure de la Corne Ouest (4 bâtiments totalisant 86 000 m²) et du « Balardgone ».
> Voir les bureaux à louer dans le Front de Seine - L’aménagement de la ZAC Rive Gauche a mis en lumière cette zone longtemps délaissée du 13ème. Avec plus de 700 000 m² de bureaux à terme, la ZAC constitue le plus important développement tertiaire parisien du 21ème siècle. Les entreprises s’installent dans des immeubles modernes, de grands gabarits, non IGH et dont les plateaux répondent à leurs attentes en matière de flexibilité. Petit à petit la ZAC rayonne sur l’ensemble du 13ème. Un secteur que l’on peut nommer « péri-ZAC » émerge, né de besoins d’extension et attire de nombreuses PME.
> Voir les bureaux à louer dans le 13ème arrondissement de Paris
La Rive Gauche, une terre de projets
Le territoire de la Rive Gauche concentre l’essentiel des opérations de développement tertiaires en réflexion dans Paris intra-muros, exception faite à la ZAC Clichy-Batignolles dans le 17ème arrondissement. Les prochains grands immeubles de bureaux attendus se situeront dans le sud du 15ème arrondissement, autour du « Balardgone » et de la Corne Ouest sans oublier le projet la Tour Triangle sur le site du Parc des Expositions de la Porte de Versailles. Des opérations d’envergure sont également programmées dans la zone d’influence de la ZAC Rive Gauche du 13ème arrondissement, des îlots en bordure de la gare d’Austerlitz en passant notamment par le projet de réhabilitation de la Halle Freyssinet au secteur Brunesseau avec le projet des tours du Duo dessinées par Jean Nouvel.
Propos recueillis par CBRE auprès de Patrice de Malartic, directeur Rive Gauche et Loïc Vannier, chef de projet géomarketing.
