Spirit Entreprises est un acteur majeur sur le marché immobilier des parcs d’activité. Félix Bertojo, PDG de Spirit Entreprises, nous donne sa vision sur le sujet.
Un parc d’activités moderne est un objet complexe parce qu’il remplit de nombreuses fonctions :
- C’est d’abord, et c’est sa raison d’être, un lieu de travail et de production : il doit donc être conforme aux normes et aux usages.
- C’est aussi un lieu de vie : on doit s’y sentir bien, on doit pouvoir y partager des expériences, des rencontres, être au milieu d’un environnement qualitatif.
- C’est une pièce urbaine : il doit trouver sa place dans la ville qui s’intègre et participer à la vie économique. C’est un bien immobilier lorsque sa valeur est donnée par un prix marché.
- C’est un produit financier lorsque sa valeur est le fruit d’un rendement face à un risque mutualisé face à un grand nombre de locataires.
Les parcs d’activités proposés également à la commercialisation…
Alors que ce type d’actif est très majoritairement proposé à la location, la grande innovation que nous avons contribué à apporter sur le marché c’est de proposer ces produits à la commercialisation.
Le développement de ces produits pour des investisseurs, donc mono-utilisateurs, est complexe à réaliser. Il l’est encore plus lorsqu’il s’agit de développer ces produits pour de multiples utilisateurs acquéreurs qui auront chacun l’intégration de leur process.
D’ailleurs ne nous y trompons pas, les opérateurs qui ont la capacité technique et la surface financière pour développer ces opérations les gardent bien jalousement en patrimoine.
Quel avenir pour les parcs d’activités ?
Les Villes attendent légitimement des ensembles plus qualitatifs en terme d’environnement. Ce qui se traduit pour les investisseurs et les aménageurs par des labels environnementaux. Malheureusement, le marché lui ne permet pas beaucoup de fantaisie et d’évolution dans les prix de vente. D’ailleurs depuis ces 10 dernières années, les prix de commercialisation n’ont pas évolué même si depuis quelques mois, on perçoit une légère hausse des prix de vente.
La solution pour répondre à ces attentes, c’est de développer des opérations plus vastes, faire appel à l’essence même du produit parc d’activités : la mutualisation.
La mutualisation est la solution…
Comme autrefois on a mutualisé les accès, les aires de manœuvre, aujourd’hui on va mutualiser des études toujours plus poussées et complexes, on va mutualiser des travaux d’architecture plus élaborés.
Face à la raréfaction du foncier, la densification urbaine, des réglementations plus draconiennes, c’est donc la mutualisation, l’essence même du parc d’activités qui offre une possibilité pour les entreprises qui recherchent des surfaces de petite taille. C’est donc un produit d’avenir mais aussi un produit toujours plus complexe à développer.