Bail commercial : Benchmark des pratiques

Dans le cadre d’une étude ORIE : « Statut du bail commercial & immobilier de bureaux : quelle adéquation ? »

Eric Majou, Directeur de l’équipe Account Management et Directeur de Comptes au sein du département Global Workplace Solutions de CBRE à Paris a animé un atelier sur le thème des pratiques européennes en matière de bail commercial. NB : Les pays concernés sont : l’Allemagne, le Royaume-Uni (UK) l’Espagne , l’Italie, la Norvège, la Belgique, les Pays-Bas et la Suisse. Le régime du bail commercial français à la différence des autres pays européens regroupe les bureaux et les commerces. Conclusions de cet atelier à travers une interview à laquelle Eric Majou a bien voulu se prêter.

Existe-t-il un cadre légal fixant la durée de bail commercial dans d’autres pays ?

Eric Majou : Dans tous les pays, la durée est négociable excepté en l’Italie ou la durée du bail est de 6 ans minimum. Mais, depuis 2014 une loi autorise les parties à décider librement de la durée du bail commercial si le loyer dépasse 250.000€.  Les pratiques de marché parfois rigides chez les petits bailleurs peuvent se substituer à un encadrement juridique. Exemple au Royaume -Uni : les durées de bail de 10 à 15 ans sont courantes. Quant à la sous-location, elle est soumise à l’accord du bailleur et perçue comme un facteur de flexibilité chez les utilisateurs. Elle est courante en Espagne, Belgique, Pays-Bas et au UK.

Le droit au renouvellement est-il une spécificité française ?

Eric Majou : Généralement, ce n’est pas un droit mais une simple option négociable et prévue dès l’origine de la négociation. Trois pays se rapprochent de notre droit au renouvellement d’un bail. Le Royaume-Uni dans le cadre des baux de moins en moins fréquents dits « Inside the Act ». Mais, les preneurs préfèrent opter pour des baux dits « Outside the Act » plus flexibles. En théorie, la Belgique pratique ce droit mais y renonce dans la plupart des baux de bureaux. Enfin, en Italie : on pratique une tacite reconduction du bail tous les 6 ans mais, elle ne peut excéder une durée totale de 30 ans. Cette spécificité française a un impact sur la pratique modérée de la sous-location par les bailleurs. Les contrats de sous-location étant plus complexes que le bail d’origine.

Comment les investisseurs et les utilisateurs étrangers perçoivent-ils le statut des baux commerciaux français ?

Eric Majou : Comme un statut d’objet juridique » spécifique et inédit en Europe. Le bail 3/6/9 engage les investisseurs à être plus vigilants aux caractéristiques d’un bien et notamment à sa localisation. Ils sont ainsi plus attentifs aux qualités du bien qu’aux obligations de durée du bail ou de son renouvellement. J’ajouterais que le droit au renouvellement d’un bail impacte l’évolution de l’amélioration des performances énergétiques d’un parc de bureaux. La promotion d’une offre certifiée aux standards internationaux est un enjeu de compétitivité. Il est donc nécessaire de réfléchir à un assouplissement du cadre juridique du bail 3/6/9 tant pour les investisseurs et utilisateurs internationaux que pour les acteurs nationaux. Retrouvez l’Interview complète de Eric Majou.

Source : Extrait de la note semestrielle de l’ORIE Juillet 2016 et  données actualisées et complétées en novembre 2018 avec les pays .