T4 2025 : Entrepôt logistique en France, un m², combien d’euros ?

Les acteurs de la logistique ne sont pas épargnés par l’environnement économique, politique et géopolitique fragile. Le marché de l’immobilier logistique français a néanmoins clôturé l’année 2025 sur une note de stabilisation. La demande placée a reculé très légèrement, de 4 % par rapport à 2024, tandis que le taux de vacance s’est faiblement contracté au dernier trimestre à 6,3 %. Les utilisateurs ont continué d’arbitrer leurs implantations dans un schéma de stratégie prudente, tandis que la dynamique transactionnelle de fin d’année a soutenu l’absorption des surfaces disponibles dans un contexte de baisse des livraisons de programmes neufs. L’évolution des valeurs locatives reste finalement positive sur l’année 2025, même si l’intensification des négociations en faveur des preneurs révèle un rapport de force désormais plus équilibré.

Evolution des loyers logistiques en 2025 : un marché prudent mais résilient

Le rééquilibrage offre-demande sur le marché immobilier logistique en 2025 a entraîné un ralentissement de la croissance des loyers plus ou moins sensible selon les géographies.

Les loyers moyens transactés ont poursuivi leur progression, tirés par des utilisateurs plus exigeants dans leurs choix de localisation et dans la qualité des entrepôts recherchés. Avec un loyer moyen à 63 €/m² (+ 12 % sur un an), la dorsale affiche la progression la plus marquée, en lien avec des signatures prime qui ont cranté de nouvelles valeurs records. Concernant les marchés secondaires, la hausse est plus modérée avec 55 €/m² en moyenne (+ 5 % sur un an).

Du côté des loyers prime, la tendance haussière s’est maintenue en 2025 pour des actifs de qualité dans des localisations stratégiques et/ou structurellement contraintes. Sur la dorsale, les marchés parisien, lyonnais et lillois ont franchi des seuils inédits à respectivement 89 €, 71 € et 57 €, confirmant leur rôle moteur sur le territoire. Dans le sud de la France, où la tension entre offre et demande reste forte, les valeurs prime ont également progressé. A Bordeaux et Toulouse, les loyers prime ont atteint 65 €/m², soit un niveau équivalent au prime marseillais. Sur le marché ouest, les pôles de Rennes et Nantes affichent un loyer prime en légère progression sur un an à 61 €/m², confirmant la solidité de la demande pour des entrepôts modernes et bien connectés. Enfin, la Normandie est la seule région à avoir enregistré une progression au 4^e trimestre 2025. Au Havre, le loyer prime s’établit désormais à 58 €/m², porté notamment par la dynamique du corridor portuaire.

Ces évolutions masquent toutefois la généralisation des mesures d’accompagnement (franchises, cofinancement de travaux, contributions aux aménagements…) sur une grande partie du territoire. Résultat : les loyers économiques donnent une lecture plus nuancée du marché. Ils se stabilisent au mieux et, dans certains secteurs, subissent une pression baissière directement liée au volume d’offre disponible.

Avec une offre immédiate qui semble se stabiliser, le marché aborde 2026 dans un paysage plus lisible. Les marges de négociation pourraient se réduire légèrement mais resteront présentes, en particulier sur les actifs de seconde main et les localisations où la concurrence entre entrepôts disponibles demeure forte. Les utilisateurs conserveront l’avantage d’un marché qui offre plus de choix, de flexibilité et d’opportunités d’arbitrage à court terme.

T4 2025 : Fourchettes locatives d’un entrepôt seconde main par zone géographique