Le marché des locaux d’activités dans le Nord-Ouest francilien conserve une demande solide, notamment autour de Roissy. Mais face à des valeurs élevées et des décisions qui s’allongent, les utilisateurs se montrent plus attentifs au prix, à la qualité des actifs et aux conditions proposées.
Un tissu économique lié à Roissy
Roissy-Charles de Gaulle structure la demande : aéronautique, traiteurs qui préparent les repas des vols, blanchisseries. Au premier semestre, Servair a signé 5 490 m² au Mesnil-Amelot, et une opération clé en main a accueilli l’an dernier des simulateurs de vol. Autour d’Aubervilliers, l’import-export entretient un besoin récurrent de stockage. Les transporteurs tiennent le long de l’A1, l’autoroute la plus empruntée de France, malgré un secteur sous pression. L’alimentaire, des grossistes au cash and carry, résiste même en période de crise.
Les signatures viennent surtout d’utilisateurs locaux. Les nouveaux entrants restent rares.
Ce qui arrive, ce qui recule
Le loisir et le sport s’installent. Les opérateurs de padel, seul profil vraiment atypique, ont beaucoup signé ces dernières années. Leur rythme devrait ralentir. Les salles de sport ouvrent régulièrement. L’industrie et la fabrication reculent, tout comme le textile, pénalisé par le repli de la consommation, et les studios d’enregistrement, dominés par un ou deux acteurs.
Des besoins réels, des décisions plus lentes
Les grandes cellules avaient porté le premier semestre : la zone ACTI Nord a placé 125 142 m², en hausse de 47 % sur un an, et les surfaces de plus de 3 000 m² ont pesé 49 % des volumes. À la rentrée, le terrain décrit beaucoup de petites lignes et très peu de gros dossiers. Les arbitrages s’allongent. Beaucoup de recherches, peu de signatures rapides. L’attentisme devrait durer jusqu’aux élections, avec une reprise espérée ensuite.
Des valeurs qui ont presque doublé
Les valeurs ont quasiment doublé ces dernières années, alors que le marché ralentit. Les prix affichés ne correspondent plus à la perception des utilisateurs. Les immeubles achetés très cher en blanc il y a deux ou trois ans obligent leurs propriétaires à tenir des niveaux élevés. Seuls les actifs amortis permettent de vraies baisses de loyer. Le prix reste déterminant, mais les utilisateurs regardent de près la qualité technique et les coûts d’exploitation.
Des bailleurs plus souples
Le marché s’est institutionnalisé, avec de nombreuses cessions à des foncières pendant la crise sanitaire. Les institutionnels tiennent le loyer facial et compensent par des franchises plus généreuses et une enveloppe travaux. Les privés baissent plus volontiers le prix, accordent des franchises plus courtes et financent rarement des travaux. Les franchises tournent autour d’un mois à un mois et demi par année d’engagement. Le bail 3/6/9 domine, le précaire reste marginal et les engagements fermes longs reculent.
Un carte qui se redessine
Roissy, Tremblay-en-France et Paris Nord 2 forment le pôle phare, bien tenu. Les secteurs les mieux desservis et dotés d’actifs récents restent les plus recherchés. Au Blanc-Mesnil, l’offre vieillit dans des parcs multilocataires peu rénovés, et les parcs neufs annoncés visent plutôt de grandes cellules. À l’ouest, les quais d’Argenteuil attirent de nombreux projets, sans signature pour l’instant. Le nouveau métro ne profite pas à l’industriel : autour des gares, les fonciers basculent vers le bureau et le logement.
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