Cruciale pour des secteurs comme l’alimentaire et la santé, la logistique du froid focalise l’attention des spécialistes de la supply chain qui investissent ce marché en mutation avec un potentiel de développement encore à exploiter. La filière se retrouve à la confluence de différentes lignes de forces économiques, sociales et environnementales (croissance du e-commerce, transition alimentaire, transition environnementale, etc.), favorisant l’émergence de nouveaux flux logistiques sous température dirigée. Les besoins de stockage de produits thermosensibles s’orientent ainsi durablement à la hausse, façonnant l’avenir des entrepôts frigorifiques.

La logistique du froid : un segment immobilier spécifique et technique

L’immobilier d’entreposage frigorifique constitue un maillon essentiel de la chaîne du froid, où la régulation continue de la température est une nécessité. Le stockage frigorifique implique des installations logistiques adaptées aux fortes exigences de l’industrie. En raison des risques induits par la manutention et le stockage des produits thermosensibles, la réglementation technique des entrepôts frigorifiques est strictement encadrée par la rubrique ICPE 1511 autorisant le stockage de marchandises à une température inférieure à 18°C.

En phase de conception comme en phase d’exploitation, les entrepôts frigorifiques sont exposés à des défis complexes et évolutifs. Un entrepôt frigorifique requiert une structure, des installations et des équipements capables de s’adapter aux basses températures, tant dans les rayons qu’au cœur des chambres froides. Les utilisateurs façonnent le bâti en fonction de leur propre modèle d’exploitation. Les prérequis techniques et les besoins non uniformes de la demande indiquent que la standardisation des plateformes logistiques, telle que nous la connaissons pour les entrepôts classiques, reste hypothétique pour des entrepôts frigorifiques. Ces derniers correspondent souvent à des projets clés-en-main dans une logique d’optimisation des coûts et de recherche d’efficacité énergétique pour les utilisateurs.

La logistique de la chaine du froid
Source : CBRE Research, Cold Chain Federation

Le marché des entrepôts frigorifiques : évolution et perspectives

La part des entrepôts frigorifiques dans la demande placée sur le marché français de l’immobilier logistique est assez minoritaire, 7 % en moyenne sur les cinq dernières années. Que les utilisateurs privilégient une approche patrimoniale ou choisissent la flexibilité par le développement de produits clés en main en concomitance avec un investisseur, les implantations s’inscrivent dans la durée. Les immeubles exploités constituent en effet de vraies places stratégiques pour parfaire leurs schémas de distribution. Le marché s’avère majoritairement animé par deux grandes typologies d’utilisateurs, à savoir les acteurs de la grande distribution et les logisticiens.

Le niveau de demande placée annuelle se révèle contraint par la persistance de l’asymétrie entre l’offre et la demande. Avec un taux de vacance historiquement inférieur à 1 % à l’échelle nationale, le marché souffre d’une situation de pénurie d’offre disponible de qualité. Dans ce contexte, l’absorption des nouveaux développements est extrêmement rapide, souvent off-market.

L’immobilier d’entreposage frigorifique attire aujourd’hui un nombre restreint d’investisseurs. La question de l’automatisation de ces entrepôts est centrale et il n’est pas rare de basculer d’un raisonnement en m² à un raisonnement en m³ dans l’exercice de valorisation des immeubles. Le déséquilibre offre / demande augure un potentiel de réversion des valeurs locatives important partout en France. Ainsi, l’entreposage frigorifique peut représenter un levier de croissance notable à condition que les porteurs de projet soient prêts à accepter des niveaux de rentabilité à plus long terme tout en travaillant en synergie avec les utilisateurs en phase de conception et d’exploitation.

Pour aller plus loin sur le sujet, téléchargez notre dernière étude sur le marché de la logistique du froid en France métropolitaine (*sous réserve d’acceptation).

Découvrez dans cette étude :

• Un décryptage des spécificités de l’entreposage frigorifique : de la logistique de la chaine du froid aux défis de conception puis d’exploitation, retour sur un produit immobilier singulier
• L’évolution des moteurs de la demande de stockage frigorifique
• La dynamique récente du marché : demande placée, offre, valeurs locatives, taux de rendement
• Le point de vue exclusif d’un grand utilisateur de la logistique du froid alimentaire