T2 2026 : Entrepôt logistique en France, un m², combien d’euros ?

Après un 1^er trimestre marqué par l’attentisme, le marché français de l’immobilier logistique a retrouvé davantage de dynamisme au printemps. Ce rebond s’explique en partie par la concrétisation d’opérations reportées en début d’année, mais traduit également un rapprochement progressif entre les attentes des utilisateurs et celles des propriétaires. L’accalmie observée sur les loyers, conjuguée à des conditions commerciales mieux adaptées aux réalités économiques actuelles, a favorisé la reprise des prises à bail. Ce regain d’activité a permis au marché de renouer avec une absorption positive et d’amorcer une légère décrue de l’offre immédiate, ramenant le taux de vacance national à 6,8 % à fin juin. Pour autant, les équilibres demeurent fragiles. Les disponibilités restent élevées dans plusieurs grands pôles logistiques, notamment en Île-de-France et dans les Hauts-de-France, tandis que la faible visibilité économique et politique, combinée aux incertitudes géopolitiques persistantes, continue d’alimenter la prudence des utilisateurs. Dans ce contexte, la stabilisation des valeurs locatives s’impose comme la tendance de fond du marché, avec des ajustements plus marqués pour les actifs les moins conformes aux standards actuels.

Stabilisation des valeurs locatives comme tendance de fond 

La phase de forte croissance des loyers observée ces dernières années laisse désormais place à un cycle de stabilisation. À l’échelle nationale, le loyer moyen transacté s’établit à 60 €/m² au 1^er semestre 2026, en léger recul de 2 % par rapport à 2025. Cette évolution reflète un marché davantage équilibré, où les utilisateurs disposent d’un choix plus large et conservent un pouvoir de négociation favorable.

Les ajustements les plus visibles concernent les marchés les plus offreurs. En Île-de-France, le loyer moyen transacté ressort à 65 €/m² au 1^er semestre 2026, en baisse de 4 % sur 6 mois. La même tendance s’observe dans les Hauts-de-France, avec un loyer moyen de 48 €/m² (- 6 % sur 6 mois). Pour autant, les loyers prime font preuve d’une réelle résilience. Dans la plupart des secteurs géographiques, ils se maintiennent aux niveaux atteints en 2025, à l’image de l’Île-de-France (89 €/m²) ou du pôle lillois (57 €/m²). Cette stabilité confirme qu’un entrepôt de qualité, situé dans une localisation stratégique et répondant aux attentes actuelles des utilisateurs, continue de justifier des valeurs locatives élevées. Sur les marchés les plus tendus, où la rareté de l’offre demeure un facteur de soutien, les loyers prime poursuivent même leur progression. Ils atteignent ainsi 75 €/m² sur le pôle lyonnais et 70 €/m² sur le pôle toulousain au 2^e trimestre 2026, portés par une demande toujours présente pour les actifs les mieux localisés.

Derrière ces évolutions, les mesures d’accompagnement demeurent un élément central des négociations. Franchises de loyers et participations aux travaux restent largement mobilisées pour sécuriser les transactions. Les loyers économiques offrent ainsi une lecture plus nuancée du marché que les seules valeurs faciales. Ils se stabilisent au mieux et, dans certains secteurs, subissent encore une pression baissière directement liée au volume d’offre disponible.

Avec une offre immédiate et future toujours conséquente, les marges de négociation devraient rester présentes au cours des prochains mois. Dans ce contexte, la stabilisation des valeurs locatives apparaît comme le scénario le plus probable à court terme, avec des évolutions qui resteront fortement dépendantes des fondamentaux locaux et de la qualité intrinsèque des actifs.

T2 2026 : Fourchettes locatives d’un entrepôt seconde main par zone géographique