« Les nouvelles tendances du marché des parcs d’activités : Marne la Vallée, une référence dans le Grand Paris»
Marne-la-Vallée est un acteur leader sur le marché de l’activité avec 80 000 à 100 000 m² placés chaque année ce qui représente 10 % à 12 % de parts de marché. Avec Plaine Commune, Marne la Vallée se partage donc cette position de n°1.
Concernant la logistique, Marne la Vallée reste un marché secondaire en ce qui concerne les volumes commercialisés car la ville nouvelle a décidé d’être très sélective quant à la qualité des projets sur son emprise avec une valeur ajoutée en terme de process industriel, et d’emplois à la clé. Du reste, le mot logistique est souvent remplacé par logistriel par les acteurs de la ville nouvelle.
Ainsi, la ville nouvelle offre une réelle attractivité pour développer des projets logistiques et que sans ces restrictions, il pourrait se développer beaucoup plus d’opérations sur le territoire.
Objectivement, Marne la Vallée regroupe l’essentiel des paramètres d’attractivité pour les entreprises petites, moyennes ou grandes.
Les atouts majeurs de ce territoire sont :
- Sa situation géographique : proximité de Paris supérieure aux autres villes nouvelles (12 kms de Paris)
- Il s’agit d’un très grand territoire. Elle s’étend sur 25 à 30 kms avec des capacités d’accueil en matière de terrain très diversifiée selon les villes qui la compose.
- Le bassin d’emploi et de consommation qu’elle représente avec ses 320 000 habitants et ses 140 000 actifs constitue également un facteur très favorable.
- La diversité de son offre : offre tertiaire, parcs d’activité qui se déclinent en parc PME, parc d’activité plus tertiaire et logistique.
- C’est également une ville où l’on peut habiter avec une offre de logement très diversifiée et qui bénéficie de pôles commerciaux et d’une bonne infrastructure hôtelière.
- Bien sûr, les différentes connexions en transport en commun via le RER A et E, l’interconnexion TGV.
- Sans oublier l’attractivité du Parc Disneyland qui est un atout plus qu’incontestable.
Tous ces éléments contribuent à la réussite et à l’attractivité de Marne la Vallée pour les entreprises industrielles petites ou grandes et bien sûr pour les professionnels développeurs et investisseurs.
Concernant le marché de l’activité, la demande s’exprime pour une petite moitié à l’acquisition alors que l’offre est à 80 % locative et elle recherche le meilleur compromis localisation/fonctionnalité de l’immobilier et coût.
Marne la Vallée, compte-tenu de la taille de son territoire et en fonction de l’éloignement de Paris, de la proximité des dessertes RER, pourra décliner une offre à géométrie variable allant des parcs PME classiques, efficaces et « économiques » à des parcs d’activité plus denses, plus tertiarisés offrant des services intégrés.
Il est clair que chaque année, le parc d’activité en première couronne se rétrécit un peu plus et que l’avènement du Grand Paris contribuera à accentuer cette tendance.
C’est pour cela que Marne doit à la fois se présenter comme une offre alternative à la première couronne en offrant des projets plus confortables, plus efficaces avec des contraintes foncières moins grandes que dans les communes limitrophes à Paris.
Elle devra aussi présenter une offre de parc mixte plus ambitieuse, avec des surfaces polyvalentes et évolutives accessibles à des entreprises notamment liées aux nouvelles technologies, à la nouvelle économie et aux services à la personne, qui sont par nature des sociétés très évolutives et qui vont rechercher avant tout un confort de travail, une qualité environnementale et une capacité à évoluer sur place.
L’accueil des PME sur un territoire comme Marne la Vallée est un pari sur l’avenir car si ces entreprises y sont bien accueillies, elles se développeront sur place comme nous pouvons déjà le constater. C’est donc un enjeu majeur.
Concernant la logistique, l’arrivée du e-commerce a fait évoluer les schémas organisationnels des entreprises.
La logistique de stock a laissé la place à une logistique de flux avec des bâtiments beaucoup plus mécanisés, industriels et générant plus d’emplois de toutes natures.
En fonction de la nature du projet, il y a beaucoup plus de demande de très grande taille supérieure à 50 000 m² et également une demande accrue de surfaces entre 5 et 15 000 m² à vocation urbaine qui là a besoin d’être proche de Paris mais avec une capacité d’accepter des loyers supérieurs.
En conclusion, Marne la Vallée peut jouer dans toutes ces catégories de demandes.